К чему приведет застройка Ближнего Подмосковья высотками и жилыми комплексами? на сайте Nedvio

Ежегодно окрестности и пригороды Москвы активно обрастают новыми жилыми комплексами и всевозможными инфраструктурными объектами. Импульсом стал проект «Новой Москвы», в результате которого большую часть юго-западных территорий Московской области присоединили к столице.

Застройка высотками происходит повсеместно. В еще недавно тихих и спокойных районах Ближнего Подмосковья «вырастают» новые жилые микрорайоны, гипермаркеты, торгово-развлекательные центры и, как следствие, появляются пробки на дорогах.

Конечно, такая активность подходит людям, которые не желают отказываться от городских удобств и которые привыкли к такому образу жизни. Однако, большая часть покупателей загородного жилья хочет спокойной, размеренной жизни. Поэтому люди, которые в действительности ищут загородный дом для отдыха, вдали от городской суматохи, предпочитают искать места подальше.

Почему в Ближнем Подмосковье стало больше квартир вместо коттеджей?

Земли Ближнего Подмосковья всегда считались статусными, престижными и, соответственно, очень дорогими. Высокая стоимости сотки земли обусловила то, что в годы высоких цен на нефть, здесь было построено множество элитных поселков с коттеджами и таунхаусами. Однако, за последние 2-3 года, динамика строительства поселков сократилась в несколько раз. С чем это связано?

Первая причина — это, конечно, последние два мощных экономических кризиса, произошедшие в России за последние 10 лет. В результате экономика сократилась, упали доходы населения. И раньше далеко не каждый житель столицы мог себе позволить покупку коттеджа, а сегодня — и вовсе таких покупателей осталось несколько процентов.

В связи с этим, девелоперы поселков переориентировались с застройки коттеджей на более бюджетный формат — таунхаусы и дуплексы. Эта тактика оказалась удачной, таунхаусы даже обогнали по продажам все другие объекты загородного жилья. Однако, с 2017 года, спрос на них тоже стал падать. Виной тому (как считается) демпинг и снижение цен на квартиры в Москве.

Сегодня девелоперы ищут новые способы «оживить» спрос и продолжить застройку подмосковных земель. На первый план выходит строительство малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексов с квартирами. Однако, очевидно, что такое строительство имеет мало что общего с тем, что нужно покупателям загородной недвижимости.

Вторая причина — резкое снижение доходности девелопмента, ввиду новых законов, подорожавших стройматериалов и демпинга цен. Себестоимость строительства жилья в Подмосковье и Москве практически одинакова, однако в столице розничная цена за метр оценивается, в среднем, в 2-3 раза выше. Получается «неравный бой», когда девелоперы московской недвижимости, в условиях кризиса, имеют условную «подушку» и могут снижать цены на десятки процентов, а подмосковные — нет.

А что потенциальные покупатели загородных коттеджей? Неужели они передумали иметь свой собственный дом. Это есть и третья причина — акцент покупателей сместился на жилье меньшей площади, большинство людей стали считать деньги (а содержание особняков стоит дорого). Поэтому в выигрыше остались застройщики коттеджей и таунхаусов небольшой площади — до 150-200 кв. метров. В проигрыше — все остальные.

Нежелание людей покупать коттеджи в Ближнем Подмосковье связано не только с высокими расходами, но и с опасениями получить «под боком многоэтажку». Ближайший радиус вокруг Москвы (до 5-10 км от МКАД) практически повсеместно застраивается новыми микрорайонами с квартирами.

Получается замкнутый круг — люди хотят убежать от «квартирных каменных джунглей» Москвы в свой дом в Подмосковье, а получают вокруг снова «каменные джунгли».

Перспективы коттеджных поселков

Тенденция такова, что, за исключением традиционных элитных и стародачных районов (Рублевка, Ильинка, Одинцовский р-он и др.), коттеджные поселки Подмосковья смещаются все дальше и дальше от МКАД.

Согласно статистике, последние 5 лет, наиболее активно продавались дома в поселках на удалении 20-30 км от МКАД.

Что касаемо земельных участков, выросли спрос и цены на поселки, расположенные дальше 50 км от МКАД. Одна сотка земли в дальнем Подмосковье оценивается, в среднем, на первичном рынке, в 220 тысяч рублей, а на вторичном – 210 тыс. рублей.

И хотя говорить о каком-то устойчивом тренде пока что рано (тем более, что цены еще далеки от докризисных), очевидно, что фокус внимания покупателей «загородки» сместился на более удаленные районы.

Привлекательности удаленным районам добавляет и возросшая транспортная доступность. Это в особенности касается районов вдоль широких и быстрых Новорижского, Киевского и Каширского шоссе. Немаловажно и развитие инфраструктуры рядом с поселками — люди, кто переезжают в подмосковные коттеджи на постоянное жительство (ПМЖ), стараются решать большинство бытовых вопросов рядом с домом, без поездок в Москву.

Вопреки расхожему мнению о привлекательности московской прописки, районы Новой Москвы уже не так востребованы в плане покупки коттеджа. Все проблемы «упираются» в пропускную способность Калужского шоссе.

Конечно, мэрия обещает расширить его и провести масштабную реконструкцию, но чрезмерная нагруженность пригорода «городскими удобствами» может снизить ликвидность поселков, которая напрямую будет зависеть от класса поселка и типа жилья. Не только риэлторы и аналитики, но и многие люди, уже заметили тенденцию усиления урбанизации в Подмосковье и ярким примером, как раз служит застройка территорий вокруг Калужского шоссе.

Быстрая урбанизация районов Ближнего Подмосковья вынуждает людей искать загородную недвижимость на удалении 30-50 км и более от Москвы. 

Главными причинами такого интереса является более благоприятная экологическая обстановка и наличие лесов и водоемов. Причем ни одному из направлений Подмосковья нельзя присвоить лидерство, спрос распределен достаточно равномерно.

Цены на загородные дома, коттеджи, таунхаусы и участки складываются, как всегда, из нескольких составляющих. Основная — удаленность от МКАД, вторая — престижность направления. Покупатели сейчас предпочитают приобретать загородную недвижимость рядом с дорогами, с уже готовыми подведенными коммуникациями и по недорогой цене.

Перспективы поселков с таунхаусами

Застройка высотками земель ближнего Подмосковья отразилась не только на привлекательности коттеджных поселков, но и поселков с, казалось было близким по формату к городскому типу жилья, — таунхаусами.

И хотя спрос на них (тем более если поселок находится рядом с Москвой, станциями электричек и метро) остается довольно высоким, кажется, что девелоперам этот формат застройки участков вблизи Москвы уже не так выгоден. И вот почему.

Во-первых, прибыль девелопера складывается по формуле: количество проданных квадратных метров минус стоимость земли, строительства и все накладные расходы.

Конечно, это очень упрощенная формула, но очевидно, что чем больше квадратных метров построит и продаст девелопер на одном участке земли, тем выше его прибыль.

Возникает вопрос: зачем строить 3 этажный дом с таунхаусами на участке ИЖС, если его можно переоформить под МЖС и построить 5-7-8 этажный дом с квартирами и получить больше денег?

Во-вторых, немногие покупатели таунхаусов хотят иметь по соседству многоэтажные дома (это, кстати, несколько объясняет тот факт, почему мультиформатные поселки потихоньку уходят в историю).

Да, конечно, для девелоперов, мультиформатные комплексы были долгие годы весьма выгодной историей (и позволяли удовлетворить спрос как покупателей квартир, так и дуплексов и таунхаусов). Но, для многих покупателей, как оказалось, это скорее отпугивающий фактор.

Перспективы малоэтажных поселков и ЖК

Стремление девелоперов и чиновников «выжать» по-максимуму с каждой сотки земли в ближнем Подмосковье привело к тому, что поселки с коттеджами и таунхаусами стали потихоньку вытеснять малоэтажные ЖК.

Плюсы малоэтажного жилья очевидны:

1. Низкая себестоимость для девелопера, низкие цены за метр для покупателя;
2. Комфортабельность проживания, ведь в таких домах, как правило, всего 10-20 квартир, по сравнению с высотными многоквартирными домами, в которых размещается больше 70-80 квартир.
3. Неплотная застройка, есть достаточно территории для прогулок и парковки автомашин.

Всего за несколько лет девелоперами построено более 50 малоэтажных комплексов с квартирами. Большая их часть сконцентрирована на северо-западе Подмосковья, далее по мере убывания идут юго-западное и северо-восточное направления.

Много предложений квартир находится на Новорижском и Калужском шоссе. Малоэтажное жилье эконом класса больше расположено на севере и юго-западе, а бизнес класса – на западе.

Сегодня, по большинству направлений в ближайшем радиусе Москвы (5-10 км от МКАД), малоэтажные ЖК почти вытеснили коттеджные поселки.

Наиболее часто малоэтажки встречаются в крупных мультиформатных поселках с развитой инфраструктурой. Характерна разнообразность мультиформатных поселков: это и объекты в одном архитектурном стиле и разных, и наличие лесного массива, и наличие водоема поблизости.

Все бы хорошо, но и у этого формата перспектив в ближнем Подмосковье нет. Дело в том, что в градостроительной концепции и бумагах на землю по-прежнему есть много «дыр и лазеек», в частности касательно этажности застройки. И некоторые девелоперы не преминули этим воспользоваться. Все это приводит ко все большему строительству многоэтажек там, где их быть не должно.

Вместо малоэтажных ЖК многие девелоперы предпочли застраивать территории традиционными московскими высотками.

И здесь опять получается «замкнутый круг». Зачем людям из многоэтажки в Москве переселяться в многоэтажку в Подмосковье (даже большей площади)? Или в коттедж или таунхаус, по соседству с которыми стоит многоэтажный дом, заслоняющий весь вид на лес и природу?

Выбирая загородную жизнь, люди стараются быть ближе к природе, изолироваться от шума, пыли, посторонних лиц и многочисленных соседей, иметь свободу, участок, гарантированное парковочное место, чувствовать себя в тишине, покое и безопасности.

Все это никак не сочетается с замыслами застройщиков и дальше комбинировать загородные и городские форматы жилья и строить коттеджи и таунхаусы рядом с 5-10-15 и даже 20-тью этажками.

Как нам кажется, такие форматы бесперспективны. И рынок уже четко дал это понять. Поэтому девелоперам Подмосковья пора уже определиться, что они собираются строить и продавать: коттеджные поселки или жилые многоквартирные комплексы? И уже, в зависимости от этого, выбирать локацию и концепцию.