Конечно, ни для кого не секрет то, что земля — ресурс невосполнимый и ограниченный, и если ее рассматривать именно с такой точки зрения, то это вполне безопасный и ликвидный инвестиционный актив, позволяющий получать доход двух видов: активный и пассивный. В первом случае, вы покупаете землю, а затем ее перепродаете по более высокой цене. А во втором — просто сдаете в аренду.
Но, с учетом кризиса, многие задаются вопросом: перспективны ли вложения средств в подмосковные земли и окупятся ли они в будущем?
Состояние земельного рынка Подмосковья
Экономические проблемы, вытекающие из системного кризиса в российской экономике, множимые санкциями, конечно, негативно отразились на продажах земли. Объем продаж земельных участков упал на 25% в 2017 г. И этому есть ряд причин, характеризующих такое положение:
- Зависимость от курса доллара, который значительно вырос по отношению к рублю за последние годы;
- Спад производства и застой в торговле. Это коснулось не только земель в российской глубинке, но и участков, находящихся на среднем расстоянии от МКАД;
- Высокая степень централизации рынка. Если рассматривать ближнее Подмосковье (до 40 км от МКАД), то 80% всех земельных ресурсов сосредоточено в руках пары десятков крупных игроков;
- Низкий уровень спроса и предложения;
- Цены на участки довольно сложно спрогнозировать из-за большой волатильности;
- Повышение налоговой нагрузки.
Все это привело к тому, что серьезные застройщики продают землю, если нет возможности быстро «освоить» ее в течение 3-5 лет. Зачастую земля торгуется не за деньги, а за долевое участие.
Стабильно низкий спрос привел к тому, что на рынке появились труднореализуемые активы. Хотя, следует отметить, что в текущем году ситуация начинает меняться в лучшую сторону.
Почему именно Подмосковье?
Дачные и коттеджные поселки этого региона, традиционно, пользуются особой популярностью. Спрос на земли рядом с Москвой наименее подвержен экономическим явлениям, и остается высоким и в кризисные времена.
Конечно, самыми ликвидными остаются объекты ближнего Подмосковья — в них сосредоточен почти весь российский инвестиционный капитал. Этому способствует близость к Москве (где традиционно много рабочих мест), хорошая транспортная доступность (подмосковные шоссе расширяют и реконструриуют чуть-ли не ежегодно), богатый природный потенциал.
И хотя финансовый кризис обесценивает большинство инвестиций, тем не менее стоимость земли в Московском регионе не подвержена резким скачкам. Поэтому такое вложение средств поможет сохранить их в тяжелые времена, а следовательно, увеличить их быстрее, после того, как кризис будет преодолен.
Что лучше покупать?
Эксперты не рекомендуют в 2018-19 гг вкладываться в земли сельскохозяйственного назначения. Во-первых, потому, что они располагаются на достаточно большом расстоянии от автомагистралей федерального значения. Во-вторых, их невозможно перевести в земли другой категории. А желающих заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ) сегодня очень мало, несмотря на то, что государство выделяет средства на их поддержку.
Наибольшую прибыль можно ожидать от земель, расположенных в живописных местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Перепродать ее можно разными способами:
- Участок без подряда. В этом случае, покупатель занимается строительством сам, после согласования своего проекта с архитектурным отделом;
- Участки с подрядом. В этой ситуации покупатель приобретает участок, его дом возводит строительная компания по уже готовому, согласованному проекту. В этом тоже есть свои плюсы: поселок сдается целиком со всеми объектами инфраструктуры и отстраивается в едином архитектурном стиле;
- Инвестирование. Самый дорогой, но и самый выгодный вариант: застройщик ведет строительство и реализует участки и дома, а затем отдает вам часть прибыли.
Чтобы не быть голословным насчет инвестиций в землю в Московской области. Реальный пример — клиент купил земельный участок в 10 км от МКАД в 2008 году за 8500 долл за сотку. Спустя десять лет, этот же участок (без каких либо вложений и строительство) оценивается в 17.000 долл. за сотку. Получается, что, в среднем, сегодня чистая прибыль от инвестиций в покупку подмосковных земель составляет от 50 до 100% на вложенный капитал.
Таким образом, если вы не планируете заниматься строительством, и основной целью инвестиции будет перепродажа земли другому собственнику, то наибольший доход принесут земли, находящиеся в окрестностях мегаполиса, зонах отдыха, вблизи федеральных трасс. Основной горизонт инвестирования для получения наибольшей доходности — это 5-10 лет.
На что нужно обращать внимание, при выборе участка для покупки?
После принятия решения стать инвестором на земельном рынке, важно найти хорошее предложение. Практика показывает, что самые очевидные предложения — обычно, самые невыгодные. Здесь важно иметь опыт, трезво оценить все за и против (что в общем-то и есть задача нашего интернет-портала).
Огромное количество вариантов для покупки земли в Московской обл. доступно на сайтах риэлторских и строительных компаний. Но имейте в виду, что информация на них преимущественно рекламного характера, призвана приукрашивать достоинства «товара». Только эксперт знает точное положение дел на рынке недвижимости, где и какие участки лучше продаются, их ликвидность и реальную стоимость. Поэтому нельзя экономить на его услугах.
После того, как подходящий участок найден, главное — собрать о нем максимально полную информацию, иначе капиталовложение может стать рискованным:
- Удостоверьтесь в подлинности документов и в их правовом статусе. Не находится ли участок в бессрочной аренде, отчуждении или под арестом;
- Не является ли природоохранным объектом;
- Необходимо оценить транспортную доступность;
- Важно оценить потенциал спроса на участок, кто его целевая категория — люди, покупающие для отдыха или как альтернативу московскому жилью.
Если учесть все факторы и подойти к вопросу грамотно, то доходность этой инвестиции будет не меньше банковского депозита.
Преимущества и недостатки капиталовложений в земельные участки
Любые финансовые вложения связаны с рисками и имеют свои преимущества и недостатки.
Преимущества инвестиций в землю:
- Небольшие первоначальные затраты;
- При самостоятельном использовании участка, в соответствии с его назначением, можно увеличить стоимость земли в несколько раз;
- Имеется возможность перевести купленную землю в другую категорию и эту многофункциональность использовать в своих интересах;
- Несмотря на то, что такое инвестирование оправдывает себя лишь в долгосрочной перспективе, оно является надежным. Землю невозможно украсть, поджечь, разрушить, она защищена практически ото всего. Цена подмосковных земель, несмотря на кризисы и санкции, неукоснительно растет вверх, пусть не слишком заметно, но растет. Поэтому, как минимум, вы защитите свои денежные средства от инфляции, изменения курса валют или дефолта.
Недостатки:
- Относительно низкая доходность. Колебания цен на землю ниже, чем на построенную недвижимость;
- Земельный налог. Максимальный размер — это 1,5% от стоимости участка, а нижняя его граница начинается с 0,3% от кадастровой цены;
- Ограничения, связанные с законом о земельной эксплуатации. Нельзя использовать землю не по целевому назначению.
Если местоположение выбрано удачно и все факторы риска учтены, то прибыль инвестора через несколько лет может составлять от 30 до 100% от суммы инвестиций, а дополнительных вложений не потребуется.
Куда вкладывать?
Земельные участки Подмосковья отличаются разнообразием, поэтому подобрать нужный вариант по цене и местоположению, не составит труда. В Подмосковье имеется немало районов, которые можно уверенно назвать самыми выгодными для капиталовложений. Прежде всего это участки, расположенные в экологически чистых, активно развивающихся, востребованных местах рядом с Новорижским, Осташковским, Дмитровским, Киевским, Волоколамским и Пятницким шоссе.
Популярность этих направлений объясняется так же большим количеством водоемов и лесных массивов. Земля в таких природных зонах — это всегда прибыльно. Цены на нее падают редко, а при возведении коттеджного поселка стоимость вырастет многократно:
- Если ставить на природное окружение и ландшафт, то стоит рассмотреть участки рядом с Пятницким шоссе;
- Когда акцент делается на близость к Москве, то идеальным вариантом будет земля с подходящим природным потенциалом возле Волоколамского шоссе;
- Инвестировать в участки с развитой инфраструктурой лучше рядом с Осташковским шоссе. Близость местных водохранилищ, яхт-клубов, горнолыжных трасс и доступность услуг позволяет проживать здесь постоянно;
- Покупка земли вдоль Дмитровского шоссе, где много открытых водоемов, для постройки дач — это очень выгодная инвестиция. Позже их можно выгодно сдавать в аренду.
Ну и, конечно, самым ликвидным, по-прежнему, является западное направление — Рублевка, Ильинка, Можайка — лучшие районы для загородного дома в Подмосковья, и будут всегда в цене. А вот восток Подмосковья лучше не стоит рассматривать для капиталовложений — здесь куча проблем, начиная от транспортной доступности и заканчивая экологией.
Советы от экспертов
Прежде всего, трезво оцените район, где собираетесь приобретать землю. Это поможет спрогнозировать его развитие на ближайшие 5-10 лет. Понять, как будет расширяться черта города и позволит сделать приобретение до того, как начнется строительство объектов инфраструктуры.
Еще несколько рекомендаций:
- Лучше всего найти активы, недооцененные рынком (ну это очевидно, но тем не менее, случается);
- До проведения коммуникаций, стоимость участка будет вполовину ниже (здесь важно оценить застройщика);
- Используйте проверенные стратегии и вкладывайтесь в пограничные участки. Это позволит из двух по 10 соток сделать 4 по пять (довольно сложно в организованных поселках, но реально, если есть бюджет);
- Изучите рынок основательно и выработайте бизнес-план (наш сайт вам в помощь).
Заключение
Стоит ли вкладывать денежные средства в покупку подмосковной земли?
Однозначно стоит. Такое инвестирование выгодно, надежно и прибыльно. Цена участков в Московской области, несмотря на кризисы, неуклонно растет. А если учесть темпы строительства и расширения границы Москвы, то, в будущем, можно продать такие участки дороже в несколько раз.