Как застраховать себя от обмана при покупке жилья в новостройке? на сайте Nedvio

Покупка жилья в новостройке всегда выглядит заманчивой перспективой. Оно и не мудрено: такая недвижимость стоит на 20-40% дешевле предложений на вторичном рынке, что позволяет значительно сэкономить семейный бюджет, либо в дальнейшем перепродать это жилье с ощутимой выгодой.

Однако такие сделки таят в себе и немало рисков. Их особенно стоит учитывать всем тем, кто планирует покупку собственного жилья впервые и не имеет соответствующего опыта. Для того чтобы вложить деньги в новостройку грамотно и без разочарований, стоит изучить основные трудности, с которыми сталкиваются покупатели жилья в новостройках. Об этом мы и поговорим в данной статье.

Приобретение жилья в новостройке. Что следует учесть?

Приобрести квартиры в новых домах можно как на этапе строительства, так и после их сдачи в эксплуатацию. Естественно, жилье стоит дешевле всего на ранних этапах, когда оно существует еще только в проекте. Чем ближе срок завершения стройки – тем дороже будут стоить квартиры. Однако в момент покупки квартиры, которая существует лишь на бумаге, стоит понимать, что риски потерять деньги в данном случае – крайне высоки. Такие дома часто становятся долгостроями, а значит получить жилье в запланированное время не удастся.

Вообще в этом деле не стоит доверять кому попало. В строящихся многоэтажках продажей жилья могут заниматься либо непосредственно застройщики, либо посредники (риэлторские агентства). Причем последние должны иметь договор с застройщиком, дающим им такие полномочия и предоставить вам его по первому требованию.

У кого выгоднее покупать новостройку? В 95% случаях разницы в цене нет. Однако считается что более качественный сервис предоставляют агенты, поскольку они более замотивированы, в отличие от менеджеров застройщика, «сидящих на окладе». Так, обратившись в агентство недвижимости помимо непредвзятой оценки новостройки также можно сэкономить силы, время и нервы, так вам не придется заниматься оформлением всех бумаг и согласований — этим будет заниматься агентство.

В свою очередь, покупка жилья напрямую у застройщика – это возможность получить информацию из первых рук, иногда увидеть то, что скрыто в рекламе. А содействие муниципалитета при поиске и выборе жилья в новостройке – это гарантия снижения рисков.

Схемы покупки жилья

Приобретение квартир в новостройках возможно в рамках одной из следующих схем:

• участие в долевом строительстве;
• паевые взносы;
• оформление инвестиционного вклада;
• переуступка прав требования;
• вступление в товарищество или жилищный кооператив.

Существуют и другие схемы сотрудничества, но они выгодны скорее для продавцов, а не для покупателей. Например, договор предварительной продажи (когда человек покупает не определенную квартиру в определенном доме, а гипотетический «набор» квадратных метров и характеристик) или приобретение векселя по цене квартиры, который впоследствии можно обменять на жилье.

Строго говоря, юридически такой вексель не имеет никакого отношения к квартире, так что застройщик может просто выплатить покупателю сумму, указанную в векселе. Стоит учитывать, что жилье за это время подорожает, а деньги удешевятся за счет инфляции.

Покупка готовых квартир в новостройках тоже таит немало опасностей. В первую очередь стоит выяснить, сдан ли дом в эксплуатацию. Только после того, как это будет подтверждено документами, покупателю стоит подписывать акт приемки-передачи жилья, а также оформлять право собственности. Решение этой задачи можно поручить специалистам со стороны, чтобы сэкономить время и силы.

Если вы решили покупать жилье непосредственно от застройщика, то для самостоятельного оформления права собственности на квартиру нужно собрать следующие документы:

1. Оригинал и копию договора о покупке;
2. Акт приемки-передачи квартиры;
3. Экспликацию и поэтажный план дома (БТИ);
4. Документ, подтверждающий передачу средств от покупателя продавцу;
5. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (копия);
6. Акт о распределении квартир в доме (копия);
7. Копию паспорта собственника;
8. Квитанцию из банка об оплате госпошлины.

Получение свидетельства о праве собственности – финальная стадия в процессе покупки жилья в строящемся доме.

Виды мошенничества при продаже жилья в новостройках

Неправомерных схем в этой сфере довольно много. И с каждым годом нечистые на руку продавцы недвижимости придумывают все новые и новые способы.

Один из самых известных видов такого мошенничества – долгострои. Очень часто строительство затягивается намеренно, чтобы использовать деньги инвесторов не по назначению, получить с них прибыль в виде процентов и т. д. К тому же, с дольщиков при несвоевременной сдаче объектов требуют доплату, ссылаясь на удорожание материалов и накладных расходов.

Кроме того, есть еще одна причина, по которой долгострой может быть выгоден для застройщика. Так, например, согласно договору, после длительного ожидания дольщик, не удовлетворенный скоростью реализации проекта, может потребовать свои деньги назад. Компания в таком случае возвращает сумму, которую успела использовать для своих нужд, и которая за время строительства успела значительно обесцениться. А освободившуюся квартиру продает уже дороже. При этом, не все застройщики сразу возвращают деньги соинвесторам.

Еще одна известная и широко применяемая схема мошенничества – это «дополнительные соглашения», в которых раз за разом корректируются сроки сдачи дома в эксплуатацию и стоимость квартир. По сути, долгострой возводится медленными темпами, а компания-застройщик предлагает клиентам все новые и новые дополнительные соглашения, приравнивая отказ их подписать к основанию для расторжения основного договора.

Еще одна распространенная мошенническая схема: застройщик соглашается продать квартиру только при условии покупки у него дополнительных услуг. Например, страхования, права на оформление бумаг по завышенной цене и т. д. Так покупатель рискует отдать за ненужные ему дополнительные услуги до половины стоимости квартиры!

Перечисленные схемы – только небольшая часть ухищрений, на которые идут нечестные продавцы строящегося жилья. Важно не полагаться на добросовестность первых попавшихся партнеров, а тщательно изучать предлагаемые условия заключения сделок. Ведь если дело дойдет до суда, непременно возникнет вопрос – о чем вы думали, подписывая сомнительный договор и отдавая свои деньги?

На что следует обратить внимание, чтобы не попасться на обман застройщиков?

В первую очередь, стоит сразу обратить внимание на главное: в договоре должны быть указаны адрес, параметры и стоимость приобретаемой квартиры, имена и реквизиты участников сделки, время, место и способ исполнения обязательств сторонами, информация об их правах и обязанностях. Документ, не содержащий хотя бы один из этих пунктов, подписывать нельзя! Отсутствие в типовом договоре обязательной информации – это бесспорный тревожный сигнал для клиента.

Прежде, чем обращаться к тому или иному застройщику с намерением воспользоваться его услугами, рекомендуется изучить как можно больше информации о нем. Нужно почитать отзывы, определиться, какая репутация у компании, сколько она работает на рынке услуг. Были ли в ее послужном списке долгострои или все объекты сдавались строго вовремя? Если есть сомнения, нужно запросить учредительные документы для ознакомления или вовсе отказаться от такого сотрудничества.

Федеральный закон №214 создан специально для защиты интересов дольщиков при жилищном строительстве. Этот документ регулирует все отношения, возникающие между физическими и юридическими лицами при финансовых вложениях в строительство. В нем подробно описаны все возможные ситуации невыполнения застройщиками взятых обязательств либо их выполнения в недостаточном объеме. Таким образом государство стремится защитить покупателей, участвующих в долевом строительстве жилья.

Тем не менее, несмотря на то, что закон снижает риски дольщиков, он не защищает их полностью. От новых «серых» схем, банкротства строительных компаний, срывов срока сдачи домов защититься крайне проблематично.

Стоит отметить, что дольщики зачастую оказываются в неприятных ситуациях из-за элементарной юридической неосведомленности и неграмотности. Люди не знают своих прав, не могут определить – насколько добросовестного партнера для себя выбирают.

Именно поэтому лучше сразу воспользоваться услугами профессиональных посредников, которые помогут с выбором строительной компании, проверят договор на соответствие закону, обнаружат и откорректируют спорные моменты в условиях сделки. Подготовкой и оформлением сделки при покупке квартиры в строящемся доме должен заниматься профессионал, обладающий достаточным опытом.

Если у вас есть сомнения в чистоплотности продавца новостройки лучше наймите опытного риэлтора. Стоят их услуги не так дорого, зато сэкономят вам сотни тысяч и миллионы, а также нервы и время.