Почему у поселков без инфраструктуры нет будущего? на сайте Nedvio

В зависимости от популярности направления и класса коттеджных поселков, как правило, отличается и их инфраструктура. В одних поселках девелоперы не могут достроить и маркета, а в других – есть поблизости школы и крупные торгово-развлекательные центры. Однако, цены на коттеджи, соответственно, тоже совсем разные. И чем больше в поселке собственной инфраструктуры — тем они дороже.

Почему в Подмосковье так много поселков со слабо развитой инфраструктурой?

По оценкам крупнейших агентств недвижимости, лишь только 25 % коттеджных поселков Подмосковья обладает достаточно развитой инфраструктурой. Каждый год рынок загородной недвижимости пополняется новым количеством предложений, но, при этом инфраструктура в их окружении, как правило, не развивается.

Считается, что самая развитая инфраструктура находится по Рублево-Успенскому шоссе, однако при этом она и самая дорогая. В большинстве поселков развита, в основном, внешняя инфраструктура, т.е. имеются спортивные и торговые комплексы в соседних населенных пунктах.

А вот внутренняя инфраструктура слаба — даже самые необходимые объекты, такие как магазины, аптеки есть не везде.

Политика у девелоперов проста: чем меньше дополнительных объектов, тем меньше затрат на строительство и меньше цены на коттеджи.

Однако такая политика подходит только для поселков эконом класса, где люди пытаются как можно больше сэкономить или же если рядом имеется крупный населенный пункт, в котором можно найти все необходимое.

Иногда случается и такое, что в поселках эконом и элит класса идентичная инфраструктура, что совсем недопустимо ввиду разницы цен в этих поселках. Естественно, что клиент, покупающий коттедж в элитном поселке, будет недоволен такой ситуацией, и он будет требовать соответствия цены и качества.

Девелоперы объясняют эту ситуацию тем, что пытаются сэкономить средства клиентов на оплате по эксплуатации. Однако похоже, что большинство покупателей, вряд ли, это устраивает.

Как соблюсти баланс богатой инфраструктуры и низкой цены?

Как мы уже убедились, инфраструктура поселка, при выборе коттеджа или участка, играет не последнюю роль, а для многих даже решающую. Потребности, конечно, у разных покупателей разные. Одни привыкли к развернутому и широкому выбору объектов инфраструктуры, а у других – более скромные потребности.

Выбирая между комфортом и ценой, всегда можно найти «золотую середину», при которой и цена будет доступной, и комфорт будет обеспечен. Такие поселки неоднократно встречаются на рынке Подмосковья, которые с легкостью можно найти в нашей базе.

Однако, в последнее время, люди стали более практичны, и обращают внимание не только на класс и развитость поселка, но и на цену объекта. Хотя до сих пор много и таких поселков, в которых инфраструктура крайне близка к городской. Здесь есть все:

• рестораны;
• торгово-развлекательные центры;
• спортивные и детские площадки;
• фитнес клубы;
• СПА-салоны;
• детские сады, школы и многое другое.

Однако пока что такой широкий выбор инфраструктурных объектов характерен, в основном, для поселков бизнес и элитного класса.

Не так обстоит дело с коттеджными поселками эконом класса, большая их часть располагается в 50 км от МКАД и дальше. Обычно владельцы данных коттеджей бывают в поселке лишь в сезон отпусков, поэтому для них инфраструктура не столь важна.

К наиболее необходимым инфраструктурным объектам можно отнести:

• магазин;
• административное здание;
• детские и спортивные площадки;
• аптека.

Однако некоторые девелоперские компании, чтобы повысить конкурентоспособность реализовывают более широкий перечень объектов, к которым относятся: кафе, разные типы спортивных площадок, развлекательные объекты, медпункт, даже школы с детскими садами.

По мнению крупных девелоперов, в коттеджных поселках жителями наиболее востребованы 4 объекта: супермаркет, детский сад, спорткомплекс и эксплуатационная служба.

Одной из важных причин, из-за которой девелоперы не желают возводить много инфраструктурных объектов – это нерентабельность. Создавая такие объекты, строительные компании идут на большой риск, ведь маловероятно, что они окупятся и девелоперы понесут значительные убытки.

Однако выход отчасти найден, и он заключается в возведении коттеджных поселков вблизи крупных населенных пунктов. И жители поселков могут пользоваться в любое время инфраструктурой прилежащего населенного пункта. Именно этот шаг и помогает держаться «на плаву» демократичным коттеджным поселкам эконом-класса.

Если сравнивать коттеджные поселки премиум класса и эконом класса, то разница между ними заключается не только в цене коттеджей и перечне инфраструктурных объектов, но и в оплате обслуживания данного поселка. Чем больше объектов, тем дороже обслуживание.

Просматривая статистические данные по количеству объектов инфраструктуры во многих сотнях поселков, можно прийти к выводу, что наибольшее их количество зафиксировано в тех КП, где пребывают люди постоянно, а минимальное количество в тех, где расположены дачные домики. Оно и понятно: если некому пользоваться инфраструктурой, то зачем на нее тратиться?

Развитие детской инфраструктуры в поселках Подмосковья

Большая часть желающих приобрести недвижимость за городом – это семьи с детьми или семьи, планирующие завести детей. Их выбор падает на загородное жилье по двум простым причинам: более благоприятная экология и просторная площадь. Поэтому первоначально родители задумываются об образовании детей и ищут поселки с подходящими инфраструктурными объектами или, по крайней мере, находящиеся поблизости.

Сейчас почти каждый поселок имеет стандартные инфраструктурные объекты для детей, какой именно объект построить решает сам девелопер. Однако, если КП охватывает большую территорию и находится вне населенного пункта, то на девелоперскую компанию возлагается обязательство по постройке детского сада и/или школы.

Самым популярным объектом, организованным для детей, является детская площадка, которая оборудована примерно в 85 % поселках. А на территории Новой Москвы количество детских площадок превышает 95 %.

В половине этих поселков присутствуют детские клубы. В подавляющем меньшинстве можно встретить детские сады и самым дефицитным объектом является школа.

По статистике, в Новой Москве детские сады присутствуют в 20 % поселках, а школы — всего лишь в 4 %. Причем довольно часто люди оказываются обманутыми девелоперами, которые обещают построить дошкольные и школьные учреждения, но так и не строят их.

Однако, есть и такие поселки, в которых есть не только детские площадки, детские клубы, сады и школы, но и различные по диапазону школьные учреждения: художественные, музыкальные, спортивные. Конечно, таких поселков крайне мало: из всего количества предложений в Подмосковье всего лишь 35-40.

Теперь рассмотрим материальную сторону ситуации. Вследствие того, что детские площадки не требуют больших финансовых затрат, девелоперы предпочитают строить именно этот инфраструктурный объект. Поэтому площадка есть почти во всех поселках. А такие объекты, как дошкольные и школьные учреждения построить обходиться намного дороже, в среднем бюджет на каждый из них составляет 5-6 млн. рублей. Но на этом расходы не заканчиваются: их эксплуатация тоже обходится дорого, а вот доходов почти никаких.

В результате увеличивается цена на домовладение при его покупке, ведь развитая инфраструктура, как правило — это один из определяющих факторов. Исходя из этого, нетрудно предположить, что развитая детская инфраструктура присуща поселкам премиум и бизнес класса, которые имеют свою собственную, внутреннюю инфраструктуру.

Как мы уже говорили выше, основными клиентами для покупки загородной недвижимости являются семьи с детьми, их количество достигает 80-85 % от числа всех покупателей. Именно поэтому девелоперы должны, в первую очередь, акцентировать внимание на детской инфраструктуре. Ведь, чем счастливее ребенок, тем счастливее родители. А счастливым ребенка можно сделать, создав для него все условия, как для развлечений, так и для «труда».

От чего зависит перечень инфраструктурных объектов?

Какие же именно объекты инфраструктуры интересуют покупателей загородных домовладений помимо школы, магазинов, площадок и сада? И какие предлагают девелоперы?

Как мы уже убедились, высокоразвитая инфраструктура, как правило, характерна для поселков бизнес- и премиум классов. Здесь можно встретить разнонаправленные объекты, такие как ТРЦ, спортивные комплексы (гольф-клубы, бассейны, теннисные корты), рестораны, медицинские учреждения, салоны красоты, СПА-салоны, детские сады, общеобразовательные и художественные школы, а иногда и гимназии.

Основной процент поселков эконом класса расположен за пределами 50 км от МКАД и мало кто из владельцев этих домовладений проживает в Подмосковье постоянно. Чаще всего они приезжают в летнее время и на выходные. Именно по этой причине девелоперы создают в демократичных поселках простейший ассортимент инфраструктурных объектов.

К таковым относятся: магазин, детские и спортивные площадки, административное здание, служба эксплуатации, КПП. В некоторых поселках, дабы обойти конкурентов, застройщики возводят и дополнительные объекты.

Для каждого поселка могут создаваться любые объекты, это могут быть и теннисный корт, и футбольная площадка, и каток, и озеро и многое другое. Кроме того, если поблизости расположен крупный населенный пункт, то жители ближайших поселков могут пользоваться его инфраструктурой.

Еще одна причина, по которой девелоперы создают минимальный набор объектов инфраструктуры – это экономия финансовых средств, т.к. имеется высокий риск не окупить построенные объекты. И в этом случае придется эти объекты закрыть.

Разница между эконом классом и премиум классом не только в количестве инфраструктурных объектов, но и в цене их эксплуатации. Чем больше объектов, тем дороже их обслуживание. Если в поселках эконом класса сумма платежей будет составлять около 10 тысяч рублей, то в поселках премиум класса порядка 20 тысяч.

Как говорят сами девелоперы, перечень объектов инфраструктуры зависит и от количества домов, планируемых в поселке. Чем больше поселок, тем больше объектов.

К примеру, если планируется построить 25 домов, то перечень объектов наименьший, а если 50-100, то, соответственно, здесь будет требоваться более широкий ассортимент объектов.

Кроме того, имеются нормативы и правила устройства инфраструктуры, которые устанавливает минимальный перечень инфраструктурных объектов. Однако, конечный перечень устанавливает сама девелоперская компания, с учетом всех строительных нормативов и правил.

Доверяй, но проверяй

Помните, что не стоит верить на слово девелоперу, который обещает после покупки коттеджа или земельного участка, возвести все обещанные инфраструктурные объекты. Заключая договор, в нем говорится только о самом коттедже или участке, о спортивных клубах и магазинах там ничего не написано. Об этом может говорить только девелопер и показывать разработки на компьютере.

Если подумать, то после того как вы приобретете объект недвижимости, зачем девелоперу заморачиваться с инфраструктурой? Зачем тратить деньги и возводить дополнительные объекты, ведь договор уже составлен и подписан, и нет никакой ответственности?

Однако, с другой стороны, застройщику невыгодно создавать инфраструктуру, пока он не продал объект, ведь для этого нужны большие средства (которых, чаще всего, у них нет).

И если раньше клиенты верили обещаниям девелоперов, пока не появилось множество случаев мошенничества. Теперь все изменилось: клиенты стали осторожней относиться к покупке коттеджа или участка, дабы не быть обманутыми. Если раньше их, в первую очередь, интересовали характеристики самого объекта, то сейчас им важна внешняя и внутренняя инфраструктура поселка. Иногда это даже является решающим фактором при приобретении загородного жилья.

Именно из-за этого, в последние годы, девелоперы на свой страх и риск возводят и сами коттеджи, и одновременно инфраструктурные объекты. Но, опять же, далеко не все и не везде.