Каковы реальные затраты при покупке новостройки? на сайте Nedvio

Выбирая недвижимость для покупки, как и любой другой товар, мы рассчитываем купить ее за ту цену, что указана в рекламе. На самом деле на рынке новостроек все устроено совсем иначе. Цена, объявленная застройщиком, как правило, не включает в себя различные сопутствующие расходы, которые для многих покупателей становятся неприятным сюрпризом. И так нередко происходит, что люди вынуждены либо отложить покупку, либо вовсе отказаться от нее.

К каким же «сюрпризам» стоит быть готовым? И каковы могут быть реальные затраты при покупке квартиры или таунхауса в новостройке?

Чтобы ответить на эти вопросы, нужно учитывать возможные скрытые расходы, указанные в договоре купли-продажи, а также различные страховки, банковские проценты и комиссии, пошлины, оплату посреднических услуг риэлторов, ипотечных брокеров, нотариусов. В общем, множество факторов. О которых мы предметно поговорим в данной статье.

Как понять реальную стоимость новостройки?

Конкуренция за покупателей квартир нынче настолько «лютая», что застройщики и агентства готовы на многое, лишь бы заполучить долгожданный звонок и встречу с клиентом. Конечно, на этом рынке есть неписанные правила — к примеру, нельзя обещать акционную цену или большую скидку и потом их не давать. Сарафанное радио на рынке новостроек работает прекрасно и такой продавец быстро останется без у дел. Однако, при этом, никто не запрещает застройщикам включать в договора купли-продажи различные надбавки и комиссии, без которых вам квартиру попросту не продадут.

Характерный пример: один из крупнейших застройщиков в Подмосковье ГК Мортон (ныне уже не работающий) рекламировал квартиры по одним ценам, но когда вы оказывались у них в офисе, вам сообщали, что нужно еще доплатить за оформление договора и агентскую комиссию, что удорожало стоимость метра на несколько процентов. Причем агентскую комиссию Мортон брал в любом случае — приходили ли вы в их офис с агентом или без. А без этих платежей, вам просто не продавали квартиру.

Впоследствии эту тактику переняли и многие другие застройщики, помельче. И все бы ничего, но несколько процентов сверх стоимости метра — это уже десятки и сотни тысяч рублей. И многие покупатели оказались не готовы к этим расходам. Особенно если речь шла о подборе новостройки для приобретения через обмен или ипотеку, где бюджет строго лимитирован.

Возможно ли предугадать подобную ситуацию? И как понять наверняка сколько будет стоить сама недвижимость в новостройке и за что необходимо будет заплатить сверху? Да, это возможно, если рассматривать покупку квартиры в комплексе всех услуг. Но нужно быть готовым к тому, что при приобретении недвижимости в новостройке всегда будут возникать дополнительные расходы.

Каковы реальные расходы при покупке новостройки?

Окончательная цифра зависит от многих факторов:

Во-первых, схема сделки. Это может быть предварительный договор, ДДУ или договор эскроу счета. Реже другие схемы.

Если вы не знаете в чем отличия между различными видами договоров купли-продажи, обязательно изучите эту информацию в сети интернет, а лучше наймите опытного агента / юриста.

Дело в том, что в зависимости от предложенного типа договора, и от того, как он составлен, вы рискуете не только вложенными деньгами, но и тем, что можете «попасть» на различные скрытые платежи, пени, неустойки. Вот почему крайне важно изучить договор купли-продажи «от корки до корки», в т. ч. те пункты, что написаны сносками или мелким шрифтом.

Самый безопасный на сегодня вариант покупки новостройки — через эскроу счет. В данной схеме практически все риски ложатся на застройщика. Однако и в этом случае вам придется «раскошелиться», оформляя договор с банком, который естественно учтет свой интерес. Например, он вправе выставить вам счет за оформление бумаг или ведение банковского счета.

Второй момент — схема взаиморасчетов с продавцом. Это может быть безналичный перевод, оплата через аккредитив, трейд-ин, ипотеку и т. д. В зависимости от конкретной схемы может измениться финальная цена квартиры.

Возьмем, к примеру, ипотеку. Некоторые застройщики имеют специальные договора с банками, согласно которым вы получаете льготный процент по ипотеке. Правда, в этом случае, они, как правило, оставляют за собой право корректировать цену. И акционную цену на квартиру, которые вы видели в рекламе, вы можете так и не получить. Прибавьте сюда оплату за оформление и получение ипотечного кредита, и стоимость метра может оказаться совсем не такой выгодной.

Кроме того, нужно учитывать, что банки могут потребовать оформить страховку квартиры от несчастных случаев, вашего здоровья и жизни, титульное страхование. Стоимость данных страховых полисов может быть значительной и составлять в сумме сотни тысяч рублей. Если вы наняли ипотечного брокера, учтите что его услуги тоже не бесплатны.

Третий момент — государство. Любой договор по покупке недвижимости должен быть зарегистрирован (в МФЦ, Росреестре, БТИ, иногда налоговая, пенсионный фонд и т. д.). И везде надо платить госпошлины. И хотя их размер небольшой, это тоже стоит учитывать, рассчитывая окончательную сумму затрат. Рассмотрим их более подробно.

Во сколько обойдется государственная регистрация договора?

Как уже было отмечено выше, все договора купли-продажи (как долевого участия (ДДУ), так и эскроу) подлежат обязательной регистрации в госорганах. Это очень важный момент, в противном случае это просто бумага, которую застройщик может и не исполнять. Вот почему вносить оплату за квартиру в новостройке до того, как будет зарегистрирован ДКП, не рекомендуется.

Для регистрации ДКП на новостройку следует подать определенный набор документов:

1. Заявление на регистрацию ДКП;
2. Договор купли-продажи;
3. Документы на новостройку (проектную декларацию, кадастровый план, разрешение на строительство и т. п.);
4. Документы, согласно которым подтверждается право собственности девелопера на данный участок (или же арендный договор на участок).

Постарайтесь сразу истребовать эти бумаги у застройщика и внимательно их изучите еще до подачи на регистрацию. Так вы, в случае чего, вовремя убережете себя от потери времени и денег, если строительство дома вдруг остановится.

Теперь, что касается расценок на регистрацию договора. Для физических лиц сегодня госпошлина составляет небольшую сумму, в среднем 1-2 тыс. рублей. В то же время как для юридических лиц размеры госпошлины на порядок выше — от 5-10 тыс. руб.

Некоторые застройщики берут на себя все хлопоты по регистрации договора и оформлению госпошлины. Если такая услуга есть, стоит ей воспользоваться. Так вы сэкономите немало времени и, возможно, денег, потому что девелопер сразу подает документы не только на вашу, но и на десятки других квартир, что ускоряет процесс.

Если же застройщик не предоставляет данную услугу, нужно учитывать, что помимо госпошлины, вам вероятней всего потребуется еще оплатить услуги нотариуса. Это придется делать в любом случае, если необходимо оформить доверенность, согласие супругов на сделку, либо если жилье покупается через маткапитал, ипотеку и др. нестандартные схемы.

Размер расходов на нотариуса зависит от вашего места жительства и «жадности» самого нотариуса. В среднем данная услуга будет стоить не меньше 5-10 тыс. рублей.

Застройщик или Агентство? У кого выгоднее покупать новостройку?

У многих покупателей в нашей стране возник стереотип, что все риэлторы и агентства — обманщики, которые стремятся «урвать» побольше со сделки, и желательно с обеих сторон. А потому предпочитают не обращаться в агентства, а покупать жилье напрямую — от застройщика.

Еще считается, что обратившись напрямую к застройщику, удастся получить лучшую цену на квартиру. Логика такая — нет лишнего звена, нет агентских комиссионных, значит продавец даст большую скидку.

Но так ли это на самом деле? Давайте разбираться…

Начнем с того, что есть обычные агентства недвижимости, а есть аккредитованные. Последние имеют заключенный с застройщиком официальный договор, согласно которому он оплачивает агентам их услуги, а они, в свою очередь, занимаются рекламой и привлечением клиентов на новостройку. Взамен застройщик позволяет агентству реализовать квартиры по тем же ценам, по которым продает его отдел продаж, плюс обеспечивает полной информационной поддержкой.

Сотрудничество застройщиков и риэлторов — это взаимовыгодная схема, поскольку позволяет обеим сторонам экономить на рекламе, аренде офисов для продаж и общения с клиентами, зарплате консультантов… Особенно, если это небольшой и еще не известный на рынке застройщик — пользуясь именем риэлтерской компании и услугами опытных консультантов, он таким образом повышает к себе доверие со стороны покупателей.

Разумеется, у большинства застройщиков есть свой собственный отдел продаж. И зачастую возникает соблазн продать квартиру клиенту напрямую, минуя посредника, который его привел. Аналогичный соблазн нередко возникает и у покупателей («кинуть» агента). Логика и тех, и других понятна — выторговать для себя лучшие условия. Правда, как показывает практика, подобные сделки редко заканчиваются успехом.

В чем же причина? Все дело в психологии. Застройщик, исключая из сделки риэлтора, вовсе не собирается давать скидку — он хочет присвоить всю прибыль себе. Напротив, покупатель, обратившись напрямую в офис застройщика, ожидает, что получит более выгодную цену, без учета комиссии риэлтора. Но факт заключается в том, что агентсткая комиссия настолько мала, что ее даже сложно назвать скидкой (как правило не больше 1-2%), в то же время крупным застройщикам невыгодно давать такие скидки, рискуя испортить репутацию и отношения со всеми участниками рынка и, как итог, «попасть» на большие расходы на рекламу.

Поэтому если вы услышали, что купить новостройку от застройщика выгоднее, чем от аккредитованного агентства — в 99% случаев это неправда. Разумеется, если вы заметили, что ваш риэлтор предлагает вам цену выше, стоит как минимум поинтересоваться с чем это связано? Но если цены одинаковы — обратившись напрямую в офис продаж, вы ничего не выиграете.

Конечно, бывают и исключения. Например, когда застройщик выставил на продажу новый объем (пул) квартир, и агентства еще не получили информацию о данном предложении. Однако такие истории случаются нечасто, и как правило носят временный характер.

Самостоятельная покупка новостройки. Рискнуть или нет?

Если цены одинаковы, к кому все-таки лучше обратиться: в агентство недвижимости или в отдел продаж застройщика? Решать вам. Хотя, как нам кажется, покупка недвижимости через агентство менее рискованна, и вот почему:

1. Крупные агентства недвижимости независимы и не будут навязывать вам только одного застройщика или только 1 определенный ЖК. Вам предложат на выбор новостройки от самых разных девелоперов. Подробно расскажут о плюсах и минусах каждого проекта;
2. Кроме того, опытные риэлторы не работают с ненадежными застройщиками (поскольку им самим это невыгодно). Что вообщем-то также плюс и для вас. Так вы убережете себя от непорядочного делового партнера, возможных судов, долгих ожиданий окончания строительства и др. рисков;
3. Юристы агентств недвижимости сами проверят все договора, расскажут обо всех рисках и способах их решения, сопроводят сделку: начиная от переговоров до взаиморасчетов в банке. Так вы сэкономите немалую сумму на почасовом найме стороннего нотариуса / юриста (который еще не факт, что будет иметь опыт в таких сделках и все сделает грамотно).

На нашем портале мы уже неоднократно писали о рисках покупки новостроек. И если вы не понимаете как работает этот рынок, мы настоятельно рекомендуем нанять для этой цели профессионала.

Вот перечень некоторых возможных рисков:

1. Сроки строительства ЖК могут затянуться на длительное время;
2. Денежные средства могут попасть не к застройщику, а к мошенникам;
3. Риск вложиться в «денежную пирамиду» (застройщик не собирается достраивать объект, а просто собирает деньги);
4. Качество строительства или планировка квартиры не соответствуют заявленным данным;
5. Застройщик может расторгнуть договор по выдуманной причине;
6. Строительство жилого комплекса может быть заморожено на любом этапе. К примеру, из-за банкротства застройщика. Кроме того, строительство могут признать незаконным, что может вообще закончится сносом новостройки.

Это первая группа риска. Ко второй группе можно отнести случаи, связанные с задержкой оформления необходимых документов при передаче квартиры, что влечет за собой невозможность зарегистрировать право собственности.

Способы минимизации рисков

• Во-первых, перед совершением сделки необходимо тщательно изучить всю правовую базу, все документы застройщика и законность начала строительства. К сожалению, как показывает практика, в этом вопросе не разбирается большинство покупателей новостроек;
• Во-вторых, следует оценить надежность застройщика, в каких проектах он принимал участие, и какие отзывы дольщиков они получили;
• В-третьих, необходимо изучить все договора, которые вам требуется подписать для совершения сделки. Для этого лучше пригласить специалиста, имеющего соответствующий опыт в таких делах.

Заключение

Что касаемо стоимости метра, то она зависит от множества факторов. Однако этот параметр, в 99% случаев, не зависит от того, покупаете ли вы квартиру в офисе застройщика или агентства недвижимости.

Какое бы решение вы не приняли, покупать через агента или напрямую, знайте — закон на вашей стороне. Застройщики, для которых важна репутация, всегда работают в соответствии с Федеральным Законом №214 об участии в долевом строительстве. Эти договоры подлежат регистрации в Росреестре. С этой точки зрения разницы, у кого покупать, нет.

Нужно учитывать, что на оформление всех бумаг уйдет не меньше 3-4 недель. В любом случае, процесс покупки новостройки протекает не всегда быстро и требует времени на оформление всех документов, особенно если вы покупаете квартиру через ипотеку.

Как правило, процедура оформления права собственности начинается в течение 3 месяцев (а иногда и больше). Зачастую застройщики берут на себя такую функцию за дополнительные деньги. Хотя вы и сами можете это сделать и сэкономить еще несколько тысяч рублей.

В последние годы изменилась и сама процедура сделки. На этапе покупки недвижимости подписывается и регистрируется в Росреестре договор долевого участия. Далее, после принятия объекта новостройки госкомиссией, проведения обмеров БТИ и ввода жилья в эксплуатацию, квартира передается по Акту передачи покупателям (покупатель получает ключи от квартиры, может в ней делать ремонт и проживать).

Несомненно, различия в процедуре покупки через агентство недвижимости и через застройщика есть. Хотя, в целом, этапы оформления всех бумаг одинаковы, а финансовые риски минимальны, ведь обе стороны работают на своего клиента-покупателя. Единственная разница заключается в том, что некоторые агентства недвижимости взимают дополнительную плату за сопровождение сделки, оформление и подготовку договора купли-продажи. Стоимость данной услуги необходимо уточнить в самом агентстве.