Каковы реальные затраты при покупке новостройки? на сайте Недвио

Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
property
partners

Выбирая недвижимость для покупки, как и любой другой товар, мы рассчитываем купить ее за ту цену, что указана в рекламе. На самом деле на рынке новостроек все устроено совсем иначе. Цена, объявленная застройщиком, как правило, не включает в себя различные сопутствующие расходы, которые для многих покупателей становятся неприятным сюрпризом. И так нередко происходит, что люди вынуждены либо отложить покупку, либо вовсе отказаться от нее.

К каким же «сюрпризам» стоит быть готовым? И каковы могут быть реальные затраты при покупке квартиры или таунхауса в новостройке?

Чтобы ответить на эти вопросы, нужно учитывать возможные скрытые расходы, указанные в договоре купли-продажи, а также различные страховки, банковские проценты и комиссии, пошлины, оплату посреднических услуг риэлторов, ипотечных брокеров, нотариусов. В общем, множество факторов. О которых мы предметно поговорим в данной статье.

Как понять реальную стоимость новостройки?

Конкуренция за покупателей квартир нынче настолько «лютая», что застройщики и агентства готовы на многое, лишь бы заполучить долгожданный звонок и встречу с клиентом. Конечно, на этом рынке есть неписанные правила — к примеру, нельзя обещать акционную цену или большую скидку и потом их не давать. Сарафанное радио на рынке новостроек работает прекрасно и такой продавец быстро останется без у дел. Однако, при этом, никто не запрещает застройщикам включать в договора купли-продажи различные надбавки и комиссии, без которых вам квартиру попросту не продадут.

Характерный пример: один из крупнейших застройщиков в Подмосковье ГК Мортон (ныне уже не работающий) рекламировал квартиры по одним ценам, но когда вы оказывались у них в офисе, вам сообщали, что нужно еще доплатить за оформление договора и агентскую комиссию, что удорожало стоимость метра на несколько процентов. Причем агентскую комиссию Мортон брал в любом случае — приходили ли вы в их офис с агентом или без. А без этих платежей, вам просто не продавали квартиру.

Впоследствии эту тактику переняли и многие другие застройщики, помельче. И все бы ничего, но несколько процентов сверх стоимости метра — это уже десятки и сотни тысяч рублей. И многие покупатели оказались не готовы к этим расходам. Особенно если речь шла о подборе новостройки для приобретения через обмен или ипотеку, где бюджет строго лимитирован.

Возможно ли предугадать подобную ситуацию? И как понять наверняка сколько будет стоить сама недвижимость в новостройке и за что необходимо будет заплатить сверху? Да, это возможно, если рассматривать покупку квартиры в комплексе всех услуг. Но нужно быть готовым к тому, что при приобретении недвижимости в новостройке всегда будут возникать дополнительные расходы.

Каковы реальные расходы при покупке новостройки?

Окончательная цифра зависит от многих факторов:

Во-первых, схема сделки. Это может быть предварительный договор, ДДУ или договор эскроу счета. Реже другие схемы.

Если вы не знаете в чем отличия между различными видами договоров купли-продажи, обязательно изучите эту информацию в сети интернет, а лучше наймите опытного агента / юриста.

Дело в том, что в зависимости от предложенного типа договора, и от того, как он составлен, вы рискуете не только вложенными деньгами, но и тем, что можете «попасть» на различные скрытые платежи, пени, неустойки. Вот почему крайне важно изучить договор купли-продажи «от корки до корки», в т. ч. те пункты, что написаны сносками или мелким шрифтом.

Самый безопасный на сегодня вариант покупки новостройки — через эскроу счет. В данной схеме практически все риски ложатся на застройщика. Однако и в этом случае вам придется «раскошелиться», оформляя договор с банком, который естественно учтет свой интерес. Например, он вправе выставить вам счет за оформление бумаг или ведение банковского счета.

Второй момент — схема взаиморасчетов с продавцом. Это может быть безналичный перевод, оплата через аккредитив, трейд-ин, ипотеку и т. д. В зависимости от конкретной схемы может измениться финальная цена квартиры.

Возьмем, к примеру, ипотеку. Некоторые застройщики имеют специальные договора с банками, согласно которым вы получаете льготный процент по ипотеке. Правда, в этом случае, они, как правило, оставляют за собой право корректировать цену. И акционную цену на квартиру, которые вы видели в рекламе, вы можете так и не получить. Прибавьте сюда оплату за оформление и получение ипотечного кредита, и стоимость метра может оказаться совсем не такой выгодной.

Кроме того, нужно учитывать, что банки могут потребовать оформить страховку квартиры от несчастных случаев, вашего здоровья и жизни, титульное страхование. Стоимость данных страховых полисов может быть значительной и составлять в сумме сотни тысяч рублей. Если вы наняли ипотечного брокера, учтите что его услуги тоже не бесплатны.

Третий момент — государство. Любой договор по покупке недвижимости должен быть зарегистрирован (в МФЦ, Росреестре, БТИ, иногда налоговая, пенсионный фонд и т. д.). И везде надо платить госпошлины. И хотя их размер небольшой, это тоже стоит учитывать, рассчитывая окончательную сумму затрат. Рассмотрим их более подробно.

Во сколько обойдется государственная регистрация договора?

Как уже было отмечено выше, все договора купли-продажи (как долевого участия (ДДУ), так и эскроу) подлежат обязательной регистрации в госорганах. Это очень важный момент, в противном случае это просто бумага, которую застройщик может и не исполнять. Вот почему вносить оплату за квартиру в новостройке до того, как будет зарегистрирован ДКП, не рекомендуется.

Для регистрации ДКП на новостройку следует подать определенный набор документов:

  1. Заявление на регистрацию ДКП;
  2. Договор купли-продажи;
  3. Документы на новостройку (проектную декларацию, кадастровый план, разрешение на строительство и т. п.);
  4. Документы, согласно которым подтверждается право собственности девелопера на данный участок (или же арендный договор на участок).

Постарайтесь сразу истребовать эти бумаги у застройщика и внимательно их изучите еще до подачи на регистрацию. Так вы, в случае чего, вовремя убережете себя от потери времени и денег, если строительство дома вдруг остановится.

Теперь, что касается расценок на регистрацию договора. Для физических лиц сегодня госпошлина составляет небольшую сумму, в среднем 1-2 тыс. рублей. В то же время как для юридических лиц размеры госпошлины на порядок выше — от 5-10 тыс. руб.

Некоторые застройщики берут на себя все хлопоты по регистрации договора и оформлению госпошлины. Если такая услуга есть, стоит ей воспользоваться. Так вы сэкономите немало времени и, возможно, денег, потому что девелопер сразу подает документы не только на вашу, но и на десятки других квартир, что ускоряет процесс.

Если же застройщик не предоставляет данную услугу, нужно учитывать, что помимо госпошлины, вам вероятней всего потребуется еще оплатить услуги нотариуса. Это придется делать в любом случае, если необходимо оформить доверенность, согласие супругов на сделку, либо если жилье покупается через маткапитал, ипотеку и др. нестандартные схемы.

Размер расходов на нотариуса зависит от вашего места жительства и «жадности» самого нотариуса. В среднем данная услуга будет стоить не меньше 5-10 тыс. рублей.

Застройщик или Агентство? У кого выгоднее покупать новостройку?

У многих покупателей в нашей стране возник стереотип, что все риэлторы и агентства — обманщики, которые стремятся «урвать» побольше со сделки, и желательно с обеих сторон. А потому предпочитают не обращаться в агентства, а покупать жилье напрямую — от застройщика.

Еще считается, что обратившись напрямую к застройщику, удастся получить лучшую цену на квартиру. Логика такая — нет лишнего звена, нет агентских комиссионных, значит продавец даст большую скидку.

Но так ли это на самом деле? Давайте разбираться…

Начнем с того, что есть обычные агентства недвижимости, а есть аккредитованные. Последние имеют заключенный с застройщиком официальный договор, согласно которому он оплачивает агентам их услуги, а они, в свою очередь, занимаются рекламой и привлечением клиентов на новостройку. Взамен застройщик позволяет агентству реализовать квартиры по тем же ценам, по которым продает его отдел продаж, плюс обеспечивает полной информационной поддержкой.

Сотрудничество застройщиков и риэлторов — это взаимовыгодная схема, поскольку позволяет обеим сторонам экономить на рекламе, аренде офисов для продаж и общения с клиентами, зарплате консультантов… Особенно, если это небольшой и еще не известный на рынке застройщик — пользуясь именем риэлтерской компании и услугами опытных консультантов, он таким образом повышает к себе доверие со стороны покупателей.

Разумеется, у большинства застройщиков есть свой собственный отдел продаж. И зачастую возникает соблазн продать квартиру клиенту напрямую, минуя посредника, который его привел. Аналогичный соблазн нередко возникает и у покупателей («кинуть» агента). Логика и тех, и других понятна — выторговать для себя лучшие условия. Правда, как показывает практика, подобные сделки редко заканчиваются успехом.

В чем же причина? Все дело в психологии. Застройщик, исключая из сделки риэлтора, вовсе не собирается давать скидку — он хочет присвоить всю прибыль себе. Напротив, покупатель, обратившись напрямую в офис застройщика, ожидает, что получит более выгодную цену, без учета комиссии риэлтора. Но факт заключается в том, что агентсткая комиссия настолько мала, что ее даже сложно назвать скидкой (как правило не больше 1-2%), в то же время крупным застройщикам невыгодно давать такие скидки, рискуя испортить репутацию и отношения со всеми участниками рынка и, как итог, «попасть» на большие расходы на рекламу.

Поэтому если вы услышали, что купить новостройку от застройщика выгоднее, чем от аккредитованного агентства — в 99% случаев это неправда. Разумеется, если вы заметили, что ваш риэлтор предлагает вам цену выше, стоит как минимум поинтересоваться с чем это связано? Но если цены одинаковы — обратившись напрямую в офис продаж, вы ничего не выиграете.

Конечно, бывают и исключения. Например, когда застройщик выставил на продажу новый объем (пул) квартир, и агентства еще не получили информацию о данном предложении. Однако такие истории случаются нечасто, и как правило носят временный характер.

Самостоятельная покупка новостройки. Рискнуть или нет?

Если цены одинаковы, к кому все-таки лучше обратиться: в агентство недвижимости или в отдел продаж застройщика? Решать вам. Хотя, как нам кажется, покупка недвижимости через агентство менее рискованна, и вот почему:

  1. Крупные агентства недвижимости независимы и не будут навязывать вам только одного застройщика или только 1 определенный ЖК. Вам предложат на выбор новостройки от самых разных девелоперов. Подробно расскажут о плюсах и минусах каждого проекта;
  2. Кроме того, опытные риэлторы не работают с ненадежными застройщиками (поскольку им самим это невыгодно). Что вообщем-то также плюс и для вас. Так вы убережете себя от непорядочного делового партнера, возможных судов, долгих ожиданий окончания строительства и др. рисков;
  3. Юристы агентств недвижимости сами проверят все договора, расскажут обо всех рисках и способах их решения, сопроводят сделку: начиная от переговоров до взаиморасчетов в банке. Так вы сэкономите немалую сумму на почасовом найме стороннего нотариуса / юриста (который еще не факт, что будет иметь опыт в таких сделках и все сделает грамотно).

На нашем портале мы уже неоднократно писали о рисках покупки новостроек. И если вы не понимаете как работает этот рынок, мы настоятельно рекомендуем нанять для этой цели профессионала.

Вот перечень некоторых возможных рисков:

  1. Сроки строительства ЖК могут затянуться на длительное время;
  2. Денежные средства могут попасть не к застройщику, а к мошенникам;
  3. Риск вложиться в «денежную пирамиду» (застройщик не собирается достраивать объект, а просто собирает деньги);
  4. Качество строительства или планировка квартиры не соответствуют заявленным данным;
  5. Застройщик может расторгнуть договор по выдуманной причине;
  6. Строительство жилого комплекса может быть заморожено на любом этапе. К примеру, из-за банкротства застройщика. Кроме того, строительство могут признать незаконным, что может вообще закончится сносом новостройки.

Это первая группа риска. Ко второй группе можно отнести случаи, связанные с задержкой оформления необходимых документов при передаче квартиры, что влечет за собой невозможность зарегистрировать право собственности.

Способы минимизации рисков

  • Во-первых, перед совершением сделки необходимо тщательно изучить всю правовую базу, все документы застройщика и законность начала строительства. К сожалению, как показывает практика, в этом вопросе не разбирается большинство покупателей новостроек;
  • Во-вторых, следует оценить надежность застройщика, в каких проектах он принимал участие, и какие отзывы дольщиков они получили;
  • В-третьих, необходимо изучить все договора, которые вам требуется подписать для совершения сделки. Для этого лучше пригласить специалиста, имеющего соответствующий опыт в таких делах.

Заключение

Что касаемо стоимости метра, то она зависит от множества факторов. Однако этот параметр, в 99% случаев, не зависит от того, покупаете ли вы квартиру в офисе застройщика или агентства недвижимости.

Какое бы решение вы не приняли, покупать через агента или напрямую, знайте — закон на вашей стороне. Застройщики, для которых важна репутация, всегда работают в соответствии с Федеральным Законом №214 об участии в долевом строительстве. Эти договоры подлежат регистрации в Росреестре. С этой точки зрения разницы, у кого покупать, нет.

Нужно учитывать, что на оформление всех бумаг уйдет не меньше 3-4 недель. В любом случае, процесс покупки новостройки протекает не всегда быстро и требует времени на оформление всех документов, особенно если вы покупаете квартиру через ипотеку.

Как правило, процедура оформления права собственности начинается в течение 3 месяцев (а иногда и больше). Зачастую застройщики берут на себя такую функцию за дополнительные деньги. Хотя вы и сами можете это сделать и сэкономить еще несколько тысяч рублей.

В последние годы изменилась и сама процедура сделки. На этапе покупки недвижимости подписывается и регистрируется в Росреестре договор долевого участия. Далее, после принятия объекта новостройки госкомиссией, проведения обмеров БТИ и ввода жилья в эксплуатацию, квартира передается по Акту передачи покупателям (покупатель получает ключи от квартиры, может в ней делать ремонт и проживать).

Несомненно, различия в процедуре покупки через агентство недвижимости и через застройщика есть. Хотя, в целом, этапы оформления всех бумаг одинаковы, а финансовые риски минимальны, ведь обе стороны работают на своего клиента-покупателя. Единственная разница заключается в том, что некоторые агентства недвижимости взимают дополнительную плату за сопровождение сделки, оформление и подготовку договора купли-продажи. Стоимость данной услуги необходимо уточнить в самом агентстве.

Если вы планируете купить недвижимость в Твери или Тверской области, мы рекомендуем не испытывать судьбу с застройщиками, а обратиться в надежное агентство — АН Парамоновъ, которое работает уже более 14 лет. Сайт компании: http://www.anparamonov.ru/.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.


Не нашли статью на интересующую вас тему?
Просто напишите пару слов в форме в верхней части экрана, наш поиск сам подберет подходящие статьи.
 Главная    Каковы реальные затраты при покупке новостройки?