Предпродажная подготовка коттеджа. Типичные ошибки продавцов недвижимости на сайте Nedvio

Продажа недвижимости – это искусство, которому можно научиться. Процесс состоит из нескольких взаимодополняющих составляющих, при соблюдении которых сделку по продаже можно осуществить быстро и максимально выгодно для себя.

В число обязательных этапов входит обязательная предпродажная подготовка, правильное составление пакета документов, грамотное размещение информации о продаже, обдуманное заключение договора. В нашем обзоре пойдет речь об основных ошибках, допускаемых продавцами, а также способах их недопущения.

Предпродажный пакет документов

Основным недостатком при реализации дома являются плохо подготовленные документы. В эту характеристику может входить целый ряд недостатков. Перечислим некоторые из них:

1. Неправильное оформление. Например, несвоевременное вступление в наследство родственников, наличие на земле неоформленных жилых или хозяйственных строений.
2. Регистрация по месту. Если вы планируете продавать дом, имеет смысл выписаться из него заранее. Проблема будет состоять в выписке детей. Чтобы это сделать, нужно предоставить соответствующие гарантии прописки в жилье с подходящим состоянием для проживания.
3. Отсутствие доверенности. При реализации объектов с совокупным владением должны присутствовать все владельцы долей. Чтобы исключить непрогнозируемое поведение, лучше оформить генеральную доверенность на продажу.
4. Кадастровый паспорт старого образца. Его желательно привести к новым стандартам. Обычно замена проводится бесплатно, но занимает какое-то время. Новые документы – это бесспорный плюс.

Краеугольным камнем традиционно считаются документы и технический паспорт с несоответствующими постройками или с последующей перепланировкой жилой площади. В этом контексте есть два пути решения:

• вы можете привести состояние построек в соответствии с техническим паспортом;
• можно внести изменения в соответствии с новым планом застройки и планировки жилых помещений.

Иногда клиенты соглашаются купить недвижимость, план которой не соответствует техническому паспорту. Но для этого придется идти на уступки и оплату по более низкой стоимости.

Еще один немаловажный момент — недвижимость, которая является финансовым обеспечением займа, она относится к особой категории. Объект, находящийся в ипотеке, может быть продан только с согласия банка, причем этому должна предшествовать определенная предпродажная подготовка, подразумевающая гарантии выплаты займа.

Такую услугу предоставляют риэлторские фирмы, специализирующиеся на ипотечной недвижимости. Если владелец не готов выполнить эти действия самостоятельно, не имеет необходимого опыта, тогда лучше обратиться за услугой в эти компании. Опытные юристы помогут провести документальную очистку.

Недочеты рекламного объявления

После того, как решены вопросы с документальной частью, необходимо заняться предпродажной подготовкой объекта. Прежде всего, подготовить фотоматериалы и описание характеристик, которые будут размещены на сайтах агентств недвижимости и коммерческих досках объявлений.

Какие ошибки допускают домовладельцы при составлении рекламного объявления?

1. отсутствует детальная информация о домовладении: коммуникациях, виде отделки, установленных приборах. Детали часто являются определяющими в выборе между подходящими предложениями даже при разной стоимости;
2. отсутствует информация о времени постройки. Эта характеристика позволяет точнее оценить соотношение цены и качества при приобретении коттеджа или дачи;
3. отсутствует описание прилегающей инфраструктуры. Эти данные полезны для людей, не проживающих в вашем районе и не знакомых с вашим поселком;
4. не информативные / не качественные фотографии: желательно предоставить как можно больше фото всех значимых помещений, интерьера и экстерьера дома, внешнего вида участка;
5. не указаны особенности предложения. Это может быть низкая цена, действующая ограниченный промежуток времени, фотографии ландшафтного дизайна, красивых цветов или садового уголка. Иными словами – все, что заслуживает особого внимания;
6. не указаны особенности сделки. Форма оплаты, порядок оформления купли-продажи или потенциальные возможности по их обсуждению.

Без указания этих данных путь покупателей к вашему предложению может выглядеть так:

Несмотря на очевидность, такие недочеты очень типичны и распространены среди собственников жилья. Игнорирование этих моментов считается реальным ограничением для осуществления быстрой сделки.

Как правильно подготовить объявление?

Для достижения быстрого результата советуем придерживаться следующего плана:

1. сфотографируйте все комнаты, они должны быть убраны и желательно не содержать личных вещей;
2. сделайте фото подсобных и служебных помещений;
3. сфотографируйте все ваши зарегистрированные постройки, включая малые ландшафтные формы и ограждение;
4. покажите те уголки, которые составляют определенную ценность и уникальность вашего предложения — это может быть камин, красивая клумба, окружающая природа и т.д.;
5. приложите план местности с указанием места размещения постройки, формата и формы участка. Укажите место остановки общественного транспорта, а также социально-общественные заведения и магазины;
6. выделите особенности инженерных коммуникаций, желательно привести время замены или капитального ремонта;
7. по отношению к землевладению приведите важные особенности, например, наличие системы водоотведения, системы капельного полива, автономных систем по сбору дождевой воды или солнечных коллекторов;
8. отдельно уделите внимание системе отопления коттеджа, материалам утепления стен и кровли, виду котлов, наличию теплоаккумулятора, типу батарей и т.д.

Даже учитывая, что не все данные могут быть размещены в публичном объявлении, их можно будет оперативно предоставить заинтересованному потенциальному покупателю. Это сыграет на руку, особенно, если ваше предложение имеет хорошее сочетание цены и качества.

Реализация долей имущества с приусадебным участком

В определенных случаях хозяева крупных землевладений хотят продать свою долю. Это можно сделать двумя способами:

• реализовать свою долю и предоставить возможность покупателю оформить собственность на отдельное домовладение;
• выделить собственность и присвоить отдельный кадастровый номер.

Оба варианта имеют право на жизнь и могут быть оформлены соответствующим образом. В первом варианте выручка будет ожидаемо меньше, но также будет меньше затраченного времени для продавца. В каждом из этих случаев требуется консультация опытного специалиста. Вполне ожидаемо покупатели довольно осторожно относятся к приобретению невыделенной собственности.

Не забудьте о налогах

Одним из моментов, которые следует заранее предусмотреть, это налоги с реализации недвижимого имущества. Если вы осуществляете одну сделку за год, она не облагается подоходным налогом. В противном случае вам нужно будет предусмотреть, какую сумму придется заплатить.

Этот вопрос решается документально с помощью контракта. Данная тема слишком большая, чтобы ее раскрыть в этом обзоре и требует индивидуального подхода. В этом поможет опытный юрист или же квалифицированное агентство, занимающееся подобными сделками.

Стоит ли прибегать к услугам агентов?

Проводить ли сделку по купле-продаже при помощи агентства недвижимости решать вам. У этого решения есть свои плюсы и минусы.

Безусловно, выгоднее заплатить гонорар профессионалам, которые хорошо владеют вопросом, освободят вас от хлопот и выполнят все необходимое, но так бывает далеко не всегда. На практике, не все агенты заинтересованы в вашей сделке, некоторые могут организовывать показы вашего дома, лишь бы продать другой.

При этом отказ от предложений риелторов существенно сузит поток потенциальных клиентов, что также можно отнести к типичным ошибкам продавцов, который неизбежно приведет к финансовым и временным потерям.

На чем обычно продавцы недвижимости теряют в цене?

• обычно купля-продажа осуществляется в три финансовых этапа: оформление задатка, выплата основной суммы, оплата остатка после выезда. Если не участвует риелтор, сумма после выезда, как правило, новыми владельцами не оплачивается. Соответственно, не нужно нести послепродажные расходы, если они подразумеваются;
• продавцы не всегда могут устоять натиску при обнаружении недостатков и снижают стоимость из-за отсутствия альтернативы;
• возможны юридические недоработки при желании продать с кэш-остатком, в этом случае часто происходят крупные потери, которые нельзя будет компенсировать законным способом.

Профессиональный риэлтор является гарантом выполнения условий договора для каждой из сторон.

Заключение

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие вывод — главной задачей продавцов является необходимость подготовки корректного документального пакета на свою собственность. Также важно выгодно представить свое имущество потенциальному покупателю, чтобы его хотелось приобрести.

Следующий этап будет связан с заключением договора купли-продажи. При наличии юридических знаний и опыта все этапы вполне можно провести самостоятельно. В противном случае рекомендуем воспользоваться услугами опытных риэлторов.

Основной рекомендацией при реализации своего имущества будет необходимость чистого юридического проведения сделки. Не стоит прибегать к различным уловкам, влекущих не прогнозированные потери. Законные условия считаются гарантией безопасности для каждого владельца, решившего реализовать свое право владения.