Как продать дом, дачу, коттедж если на них не оформлены все документы? на сайте Nedvio

Многие владельцы загородной недвижимости сталкиваются с проблемой переоформления своей собственности из-за отсутствия всех необходимых документов. Ситуация нередко оказывается нерешаемой, собственники становятся перед фактом невозможности провести сделку по купле-продаже своего дома, дачи или участка уже после получения задатка.

Наши читатели интересуются, что делать в такой ситуации? Из каких этапов будет состоять восстановление всех бумаг? В обзоре рассматриваются типичные проблемы, способы их решения, а также возможные временные и денежные затраты при продаже неоформленных коттеджа или дачи.

Продажа неоформленной загородной недвижимости, полученной по наследству

Самым распространенным случаем на рынке, является необходимость быстрой реализации недвижимости, полученной по наследству. Речь идет о полностью зарегистрированных объектах, но не переоформленных на новых собственников.

В этом случае, для продажи, как минимум, вступите в наследование. Этого можно добиться двумя способами:

1. если вы являетесь прямым наследником, нужно в течение 6 месяцев после смерти родственника, переоформить документы на себя, через нотариуса по месту проживания;
2. в результате постановления суда уже после окончания срока вступления в наследство.

Если вам приглянулся коттедж или дача, но выяснилось, что есть такие проблемы с документами, можно заключить договор с собственником в простой письменной форме, и оформить генеральную доверенность на подготовку необходимой документации. При передаче средств потребуется расписка. Лучше переводить деньги безналичным способом.

Этапы покупки дома с неоформленными правами наследников:

1. Заказать отчет из государственной кадастровой системы, на кого в данный момент записан интересующий объект. Эта услуга предоставляется всем желающим на платной основе. Заказать справку ЕГРН можно на портале госуслуг или сайте Росреестра. Стоимость – от 300 рублей (здесь ссылка);
2. Выяснить актуальность наследования собственником. Наследуют прямые или дальние собственники. Стоит уточнить, нет ли еще претендующих родственников. Оформлять недвижимость желательно, если наследник уже вступил в свои права;
3. Подписать соглашение в простой письменной форме;
4. Зафиксируйте залог или оплату тем или иным способом;
5. Получите генеральную доверенность (обратите внимание, что лицо может аннулировать нотариальное заверение, поэтому стоит затребовать дополнительные бумаги);
6. Переоформите недвижимость на наследника;
7. Оформите дом на себя, зарегистрировав в кадастре договор купли-продажи.

Обратите внимание, находится ли продающее лицо в преклонном возрасте. Важно все успеть переоформить в течение срока действия доверенности и при жизни лица. Если это не сделано, то при отсутствии притязаний со стороны наследников, ее можно будет оформить по постановлению суда после 10 лет эксплуатации.

Проблемные моменты с наследуемыми домами

Есть несколько проблем, с которыми можно столкнуться при переоформлении такой недвижимости. Учтите их до заключения письменного соглашения:

• Оформить куплю-продажу недвижимости при незаконной стройке практически нереально: в этом случае, строения придется снести или узаконить;
• Если речь идет о жилом доме, его нужно узаконить. Это можно сделать по доверенности, а только после этого вступить в право собственности;
• Могут возникнуть сложности при смене фамилии собственника. Потребуйте свидетельство о браке или иное подтверждение новой фамилии.

Если текущий владелец берет на себя обязательства все узаконить, в договоре рекомендуем обязательно закрепить их письменно, и оформить куплю-продажу участка с постройками после всех процедур государственной регистрации.

Продажа земли и домов в дачных кооперативах

Согласно статистике, только 30% подмосковных дач имеют правильно на них оформленные имущественные права.

Перед покупкой любого загородного недвижимого имущества, имеет смысл взять копию свидетельства или запросить справку ЕГРН по указанному адресу. Если объект входит в государственный кадастр, и продают его указанные в официальном отчете лица, как правило, проблем с покупкой и продажей не возникает. Такой же совет можно дать людям, желающим продать свою недвижимость.

Если имущество не входит в справку ЕГРН, с его реализацией возникают проблемы следующего рода:

• тип выделения участка: решением местных властей или в составе товарищества;
• назначение земель, где расположены постройки;
• размещение на генплане развития территории, не запланировано ли изъятие земель;
• наличие документации на все постройки и ее состояние;
• были ли споры по меже с соседями.

Имущество, оформленное по решению властей

Это бывает довольно часто, если земля расположена на территории поселений и, соответственно, передавалась гражданину на основе постановления заседания местного исполкома. Имущество могло быть приватизировано или остаться в собственности государства.

Правопреемственность не приватизированного объекта предполагает наличие отметки о «пожизненно наследуемом владении» или о «постоянном бессрочном пользовании».

Наследники автоматически вступают в собственность, при подаче заявки в Росреестр. В этом случае, при неоформленном владении, нужно:

• вступить в наследство, подписать договорные обязательства о передаче новому владельцу;
• получить наследство, подтвердить переход прав в Росреестре, и провести куплю-продажу надлежащим способом.

Можно также воспользоваться дачной амнистией, то есть провести процесс вступления без межевания, опираясь на ранние данные. Дополнительно заказывается кадастровый паспорт, эта услуга обойдется дешевле при сохранении «старой» межи.

Оформление дачи в некоммерческих и садовых товариществах

Раньше, переоформление дач фиксировалось изменением фамилии в списках садоводческих товариществ (СНТ), так как именно они получали и распоряжались территориями под выделение отдельных участков гражданам. Восстановить эти данные можно только при условии сохранившихся списков и самого кооператива.

Тогда восстанавливается наследуемое или имеющееся правовладение, и подаются документы в местный исполком. При их наличии, нужно будет ввести в эксплуатацию жилой дом и хозяйственные постройки.

Заказ кадастрового плана будет подразумевать выполнение работ в целом. При наличии всего необходимого, услуга оказывается бесплатно. Особенности только касаются жилых построек.

В принципе, для домика для временного проживания этого достаточно. Но если потребуется оформление капитального строения, пригодного для постоянного проживания, то ввести его в эксплуатацию можно с помощью упоминаемой «дачной амнистии».

Для оформления дома потребуется:

1. декларация о доходах собственника;
2. проектная документация;
3. техпаспорт на капитальное строение (по желанию);
4. разрешение на эксплуатацию помещений как постоянное жилье.

Основные расходы связаны с заказом техпаспорта. После того, как собраны все бумаги, можно оформлять куплю-продажу. Покупатель может сделать все самостоятельно, если его внесли в список садоводческого объединения.

Оформление дома или коттеджа через суд

Можно столкнуться с ситуацией, когда пакета документов на дом просто нет, сроки давности истекли, списков товариществ нет, и единственное решение подтвердить свои права — через суд. В этой ситуации, рекомендуем нанять юридическую компанию, которая проведет оформление всех документов и куплю-продажу «под ключ».

Для этого, с компанией подписывается договор в простой письменной форме о передаче пользования огородным хозяйством со строениями. Юристы оформят все необходимое при внесении задатка. По окончанию покупатель получает полный пакет с «очисткой», а продавец – деньги.

При наличии возможности, юристы в судебном порядке, восстановят имущественное право и оформят его надлежащим образом. Часто это необходимо при утере документации товариществ. Признать собственность можно на основании нормы закона о сроках давности приобретения. Но это действует только в отношении частного владения и жилых помещений. Эту «лазейку» нельзя использовать для садоводческой земли.

Проблемы совместной собственности

Отдельной категорией проблемных документов, является совместная собственность на дом или его строительство / покупку в период брака. Вы не можете проводить сделки с имуществом без разрешения супруга.

То же самое касается совладельцев. При продаже дома, нужно сразу получить согласие всех людей, которые могут повлиять на сделку.

Обратите внимание, что негативным фактором являются конфликты в семье. Это будет означать, что совладельцы могут не договориться.

Отсутствие документов, плюс разногласия, обычно являются поводом для покупателя отказаться от сделки, так что нужно обеспечить спокойные условия для сторон. Тогда, даже при проблемах, их можно будет быстро и безболезненно устранить и провести сделку. Особенно, если это делается в сопровождении юристов.

В любом случае, при отсутствии документов на недвижимость, подтверждающей притязания, имеет смысл обратиться к юристам, если не представляется возможным восстановить документацию самостоятельно.

Владельцам мы советуем продавать недвижимость только когда все документы в порядке. В этом случае, дом можно продать значительно дороже. Оформить собственность можно за деньги покупателя, из задатка, через юридическую фирму или самостоятельно.