Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.
В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.
Договор аренды земли. Основные положения
Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.
В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.
Кто может сдавать / арендовать землю?
Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.
Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.
Какие земли не могут сдаваться в аренду?
Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:
- заповедные земли;
- земля в собственности ФСБ;
- территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
- зоны хранения радиационных отходов.
Подготовка документов
Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:
1. Межевание
Комплекс работ по межеванию включает в себя:
- определение границ земельного участка;
- составление плана местности;
- исследование уровня грунтовых вод;
- расчет положения над уровнем моря.
Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.
2. Кадастровый план
Для его оформления нужны следующие документы:
- план межевания;
- документы, подтверждающие владение недвижимостью;
- определение назначения земельного участка;
- типы построенных объектов – жилые, нежилые;
- разрешение на пользование землей;
- при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.
Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.
Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды
Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.
Земли с/х назначения делятся на:
- сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
- дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
- лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
- с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
- застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.
С/х земли можно использовать для:
- ведение сельхоз работ;
- создание фермерских хозяйств;
- культивация овощных и плодовых растений;
- учреждение дачных сообществ;
- разведение рыб и животных;
- научно-исследовательские работы.
Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.
Краткосрочная и долгосрочная аренда
Договора аренды земельных участков разделяют на:
- кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
- краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
- долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.
По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.
Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.
Документы, необходимые для оформления аренды земли
Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:
- распорядительный документ в 2-х экземплярах;
- кадастровый план и его заверенная копия;
- договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
- акт о межевании;
- подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
- сведения о сделке и предоставлении земли;
- паспорт и его заверенная копия;
- справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
- квитанции об уплате госпошлины.
Условия досрочного расторжения сделки
При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).
Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора
Со стороны владельца:
- если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
- нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
- многочисленные нарушения по срокам оплаты;
- действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.
Со стороны нанимателя:
- арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
- в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
- на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
- собственник не передал все необходимые для использования земель документы.
Условия продления аренды земельного участка
Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:
- арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
- автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
- заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.
Арендная плата. Размер и порядок уплаты
Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.
Формы арендных платежей:
- денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
- натуральная;
- отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).
В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:
- размер арендной платы;
- ежегодная (ежеквартальная) индексация;
- форма платежа;
- сроки;
- порядок внесения денежных средств;
- пересмотр суммы или формы уплаты;
- ответственность за просрочки и отсутствие платежей.
Выводы
Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:
- любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
- подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
- перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
- определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
- собрать все необходимые для сделки документы;
- обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
- четко оговорить все условия по внесению арендной платы.
Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.