Сдавать или не сдать свою дачу в аренду? на сайте Nedvio

Как вы думаете, сколько в России дачников? Конечно, точную цифру никто не знает. Хотя по неофициальной статистике их более 50 млн. человек! А количество дачных участков — порядка 17-20 миллионов!

С данными о сдаваемых в аренду дачах и вакантности загородного рынка все на порядок сложнее. Однако, учитывая общую картину по загородному рынку, предположим, что каждая пятая дача летом пустует. А процентов 80 загородных домов используются от случая к случаю.

О чем это мы? Если бы в России был цивилизованный рынок загородной аренды, он бы получил не меньший размах, чем вся недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга вместе взятые! В той же Европе сдача в аренду коттеджей — это настоящий бизнес, который приносит хорошие дивиденды, ну и, разумеется, налоги в казну государства.

Полагаем, что и многим россиянам было бы приятно получать ежемесячный доход со сдачи своей дачи в аренду. Однако наш рынок, увы, пока что далек от европейского — и по ценам, и по спросу. В данной статье мы рассмотрим: какая ситуация сейчас на рынке аренды загородной недвижимости Подмосковья, а также дадим рекомендации по поиску долгосрочного арендатора.

Когда выгоднее всего сдавать дачу?

Самый разгар спроса на загородную недвижимость традиционно происходит с марта по апрель. Хотя бывают случаи, что люди интересуются дачей на лето еще в феврале.

Почему так происходит? Возможно потому, что многие арендаторы уже снимали дачи и понимают как устроен этот рынок. Поэтому они стараются забронировать понравившиеся варианты как можно раньше и, разумеется, с максимальной выгодой для себя. Впрочем, здесь речь идет больше о брони — оформлять документы и вносить залоги, люди предпочитают все же ближе к лету.

Чем позже вы сдаете свой дом, тем дороже его цена, но и больше конкуренция за арендаторов. Посудите сами, большинство людей, кто собирался снять на лето загородный дом, как правило, уже подобрали варианты весной. Летом же цена аренды объективно растет, но спрос уже носит больше хаотичный характер. Появляется много «посуточников», «командировочных», молодежных компаний, желающих отметить день рождения или свадьбу, но «долгосрочников» становится совсем мало. А те, что есть — сравнивают вашу дачу с тысячами других вариантов. Готовы ли вы с ними конкурировать?

По мнению риэлторов, оптимальное время для сдачи загородного дома — это апрель. К этому моменту спрос уже достигает своего пика, а предложение — наоборот минимально. Что позволяет хозяевам домов устанавливать более высокие цены даже на объекты невысокого качества.

Какие дачи сейчас пользуются спросом?

По наблюдениям агентств, в большинстве своем, арендаторы присматриваются к загородным домам, расположенным в пределах 30-50 км от города. При этом отмечается повышение спроса на объекты недвижимости, которые сдаются дешевле, по сравнению с прошлыми годами.

На стоимость аренды оказывает влияние множество различных факторов:

1. Местоположение дачи, т. е. ее удаленность от города;
2. Транспортная доступность, близость остановок транспорта;
3. Размер и состояние арендуемого дома;
4. Наличие на дачном участке таких строений как баня, гараж, беседка;
5. Наличие всех коммуникаций в доме: санузел, обогрев, вода, электричество, интернет и пр.;
6. Уровень развития окружающей инфраструктуры: есть ли магазины;
7. Близость леса либо пруда, речки, озера.

Предложения, расположенные в деревнях и селах, чаще всего, отличаются более низким качеством и, соответственно, низкими ценами. Все более качественные и дорогие предложения сосредоточены в охраняемых поселках.

Если мы говорим о Подмосковье, то как правило, это уже коттеджные, а не дачные поселки. Они имеют свою, хорошо развитую инфраструктуру и асфальтированную дорогу до шоссе. Здесь больше ценятся дома, расположенные поблизости от леса или озера, и имеющие удобные подъезды.

Что касаемо цен аренды. Например, в Подмосковье, по данным прошлом года, клиентов больше всего интересуют дома, предлагаемые в аренду в ценовом диапазоне от 40 до 60 тыс. рублей в месяц, а на втором месте по популярности загородное жилье с арендой не дороже 40 тыс. рублей.

В мае этого года владельцы загородных домов, в основном, предлагали их в аренду в ценовом диапазоне от 50 до 100 тыс. руб. в месяц, и доля таких домов от общего числа составила 46%. Таким образом разница между спросом и предложением составила 27%, не в пользу последнего. Наблюдается очевидный перекос в сторону эконом-класса, при избытке предложений бизнес-класса.

Что касаемо удаленности от города. В интервале стоимости от 50 до 100 тыс. руб. в месяц почти 19% домов располагаются на расстоянии в 20 км от МКАД, а 15% коттеджей с той же арендной ставкой территориально находятся в 25-29 км от МКАД.

В самом популярном сегменте (с ценой аренды от 50 до 100 тыс. руб.) большинство домов находятся в направлении юго-запада от столицы, это примерно 17% домов. Более дешевый сегмент (до 40-50 тыс. руб.), в основном, сосредоточен в направлении юга Московской области. Элитное загородное жилье в аренду, предлагающееся по ценам от от 120-150 тыс. руб. в месяц предлагается только на западе Подмосковья. Доля элитного арендного жилья на рынке сегодня составляет примерно 12%.

Если составить импровизированную “розу ветров” подмосковной дачной недвижимости, то становится ясно, что максимальное предложение по аренде, а это около 30% рынка, составляют коттеджи в западном направлении. На второй позиции предложения на юго-западе – почти 23%. А на последних местах рейтинга дома с арендой на востоке Подмосковья – около 2,4%.

Радиус популярности распределился таким образом: на расстоянии 10-15 км от Московской кольцевой автодороги находится 36% загородного жилья с арендой, за границей от МКАД в 20 км уже предложений гораздо меньше – около 24%.

Минимальная арендная ставка отмечена на северо-востоке Подмосковья и составляет 18 тысяч руб. в месяц. Самая большая цена за аренду загородного коттеджа зафиксирована на традиционном для дорогого жилья, западном направлении Московской области. Элитный дом на Рублевке предлагается снять за 280 тысяч рублей в месяц.

Как найти арендаторов?

Если вы решили сдать свой загородный дом, вам следует определиться с тем, кто будут ваши арендаторы? А также какое количество жильцов вы допускаете разместить на своей жилплощади?

Для одних домовладельцев оптимальным вариантом станет молодая семья, но без детей и домашних питомцев. Плюсы таких арендаторов: стабильная оплата, чистоплотность и нормальный уход за домом. Минусы – таких съемщиков немного на рынке, и вероятность того, что молодой семье понравится ваш домик — невелика.

Для других владельцев домов более выгодным покажется набрать в качестве жильцов несколько студентов. По уровню дохода это будет значительно больше, однако состояние дома может быстро ухудшиться, а ликвидация последствий от проживания веселой и бесшабашной молодежи соответственно приведет к незапланированным расходам на ремонт.

Как отмечают риэлторы, большинство домовладельцев при выборе арендаторов отдают предпочтение тем, кто готов заплатить больше, даже если испытывают большую симпатию к другим арендаторам.

В то же время, состояние недвижимости глазами владельца существенно отличается от взгляда будущего квартиранта. И то, что одни понимают под словом «современный ремонт», для других может показаться устаревшей отделкой. Поэтому, чтобы не продешевить, равно как и не остаться без арендаторов, лучше всего решать вопрос сдачи дома в аренду с помощью риелтора. Специалист вам подскажет и реальную цену, и посоветует, кому лучше всего сдавать именно ваше жилье: поселить молодую пару или устроить мини студенческое общежитие.

И вот мы плавно подошли к самому актуальному вопросу: где и какими средствами искать арендаторов? Каждый способ поиска жильцов имеет свои плюсы и минусы:

(1) Можно предложить пожить в помещении знакомым. В этом случае вам почти не придется волноваться за сохранность имущества, просрочку по коммуналке или огромный счет за телефонные переговоры.

Хотя навряд ли ваши знакомые согласятся арендовать у вас дачу по приемлемой для вас цене. Опираясь на родственные связи или приятельские узы, они будут просить больших скидок. Да и не факт, что именно ваша недвижимость придется им по вкусу. Кроме того, есть такая поговорка: «финансовые вопросы плохо сказываются на родственных отношениях».

(2) Владельцы дач с активной жизненной позицией могут самостоятельно расклеить сотни объявлений и расположить столько же запросов на сайты и доски в интернете. Или методично обзванивать все попавшиеся на глаза телефонные номера, где в рекламе встречаются такие слова: «Сниму дачу или дом на длительный срок, порядок и своевременную оплату гарантирую».

Однако, как показывает практика, после «–надцатого» разговора у хозяев недвижимости может сложиться впечатление, что все объявления были составлены одними и теми же агентами и агентствами — что вообщем-то недалеко от правды. И тут возникает вопрос: Зачем вам такой посредник? При таком раскладе вы получаете нулевые гарантии, сомнительных жильцов, зато труд посредника хорошо вознагражден. Не зря же он так старается и прямо-таки уговаривает всех «встречных-поперечных» сдать или снять загородное жилье, невзирая на их потребности и желания.

Если вдруг владельцу дачи повезет — и он, после долгих усилий, найдет подходящих квартирантов, то перед ним возникнет очередная проблема: как грамотно составить договор аренды помещения. Скачанные из интернета варианты договоров с измененными данными могут быть не актуальны для вашего случая. А сдавать недвижимость под честное слово – это совсем уже необоснованный риск. Точно также могут вызывать закономерные опасения договора, предложенные непонятными посредниками.

Примечательно то, что от вышеописанных ситуаций застрахованы клиенты, обратившиеся в известные агентства недвижимости. В этом случае данные о вашем загородном доме сообщаются только проверенным людям, вы сами составляете расписание показов и согласовываете цену. Как правило, агентства недвижимости, давно работающие на рынке риелторских услуг и с хорошей репутацией, могут сотрудничать между собой, поэтому поиск нанимателей не превратится для вас в проблему.

После заключения устной договоренности с будущими арендаторами, представитель агентства недвижимости представит вам вариант договора, в котором уже учтены различные ситуации и спорные моменты, которые могут возникнуть между вами и арендатором. Помимо стандартной и проверенной временем версии договора, вы как хозяин дачи также можете добавить свои пожелания, которые юрист агентства добавит в пункты соглашения.

И напоследок, стоит заметить, что сдавать дачу через агентство намного безопаснее для собственника, потому что аферисты не рискуют связываться с «белыми» компаниями. Имидж агентства и тщательная работа сотрудников не оставляют мошенникам и аферистам ни единого шанса.