Дальние дачи Подмосковья. Какие сюрпризы могут ожидать покупателей? на сайте Nedvio

Связанное, в связи с затяжным кризисом в экономике, снижение спроса на поселки элитного и бизнес класса, подстегнуло спрос на ранее непопулярный среди москвичей формат — «дальних» дач.

На рынке недвижимости Подмосковья, только за последние 3-4 года, появились подобные предложения более, чем в сотне новых поселков. Главный фактор популярности — очевидно, цена. Некоторые застройщики готовы продавать участки в дальних уголках Подмосковья за 20-15-10 тысяч и даже 7 тыс. рублей за сотку!

Причины популярности дальних дач

Конечно, низкая цена за сотку — не единственная причина. Сегодня дальние дачи в Подмосковье уже не такие как раньше — это не дом в поле, к которому не подойти, не проехать. Все новые дачные поселки уже строятся с охраной, светом, дорогами и коммуникациями (как минимум, подведенным электричеством).

Все это подстегнуло спрос на удаленные поселки в Московской области. Покупателям нравятся сравнительно низкие цены, современные подходы в обустройстве дачной жизни, красота окружающей природы. И уже не страшно, что придется преодолевать расстояние в сотню и даже больше километров от Москвы: дачники стремятся выезжать и подальше для полноценного отдыха.

Поселки с дальними дачами уже организуют не только в Московской, но и в сопредельных с ней областях. Ведь в провинциальном проживании на даче есть и немалые плюсы и самый первый из них — полноценный отдых от большого города.

В настоящее время развитие рыночного сегмента недвижимости «дальних дач» подчинено задаче: предоставить рынку предложения по максимально доступной цене. В ближнем Подмосковье это уже невозможно.

Дешевая сотка, коммуникации отдельно

Чаще всего предложениями дальних дач оказываются «просто нарезанные» участки без подрядов на строительство. Лишь около 5% коттеджных поселков эконом-класса, например, на Симферопольском и Новорижском направлениях имеют все подведенные коммуникации: газоснабжение, электроснабжение, водопровод и канализацию.

Стоимость коммуникаций при этом определяется по одному из двух вариантов:

1. Либо ее привязывают к площади приобретаемой земли (определяют, в среднем, по 100.000 рублей с сотки);
2. Либо делают фиксированной, не зависящей от величины приобретаемых участков (водоснабжение — приблизительно 115000 рублей, газификация — от 125000 рублей, подвод электричества к домовладению — 35000 рублей за киловатт).

Где строятся такие поселки?

Организованные поселки с дальними дачами первыми начали застраивать к югу Москвы – на территории Тульской области. Простота и дешевизна получения исходно-разрешительной документации для строительства, наличие необходимых электрических и газовых мощностей там значительно легче получить, чем по перегруженному проектами Подмосковью.

Популярность южному направлению Подмосковья добавила возможность добираться до поселков сразу по двум широким шоссе: Симферопольскому и трассе «Дон». Таким образом решился вопрос транспортной доступности удаленных поселков. Всего сорок минут от МКАД до великолепных ландшафтов Тульской области: тихих речных заводей и густых лесов. Тем более, что в южном направлении климат значительно мягче, чем в северной или восточной части Подмосковья.

На текущий момент на подмосковном рынке представлено порядка 400 предложений первичного рынка электрифицированных и газифицированных поселков, удаленных в пределах 120 километров от МКАД.  Выбрать и купить дальнюю дачу на самом деле не так просто. Этот рынок отличается большим разнообразием – по местоположению, качеству предложений, стоимости объектов.

Самым популярным направлением дальних дач считается Новорижское шоссе. Потом следуют предложения Симферопольского, Киевского и Калужского шоссе. Ниже популярность Ленинградского и Волоколамского ш., а также Каширского и Ярославского направлений. На Рублевке дальние дачи вообще отсутствуют, ведь это самая короткая трасса.

По Симферопольскому направлению сегодня продаются участки примерно в 50 поселках. К примеру, застройщик коттеджного поселка «Чеховские дачи» распродает последние двадцать участков под строительство без подряда (всего в нем 296 участков с площадью от 6 до 25 соток). При завершающих продажах стоимость земли за сотку коттеджного поселка примерно составит 135.000-159.000 рублей.

Дачные участки другого поселка по Симферопольке, «Березкино», предлагаются с подведенными и действующими коммуникациями. Застройщиком выставлены на продажу 8 проектов с деревянными домами из оцилиндрованных бревен, но доступна и покупка участков без подряда на строительство.

Поселок «Березкино» разделили на 345 наделов величиной от 8 до 27 соток. До КП благоустроили удобный подъезд, проложили асфальтированную дорогу даже к каждому участку. Собственной службой эксплуатации осуществляются контроль порядка, содержание в отличном состоянии и чистоте дорожного полотна, зон отдыха.  Главным преимуществом поселка является проведение всех коммуникаций к участкам в разведенном под землей виде. Стоимость сотки составляет от 85.000 рублей.

Сегодня по Каширскому направлению предлагают участки на продажу в общей сложности 20 поселков с ценой сотки от 6.500 до 128.000 рублей. Расположены они в удаленности от 90 до 120 км от МКАД. Цена за сотку земли определяется расположением поселков, их благоустройством и пакетом предлагаемых коммуникаций.

Рынок загородной недвижимости по Каширскому направлению разделен на предложения разных ценовых сегментов:

• В нижнем ценовом сегменте предлагаются участки без учета стоимости коммуникаций. Поэтому чаще всего итоговой суммы покупки вам сразу не узнать;
• Представители среднего ценового сегмента — охраняемые поселки, где благоустроена территория и присутствуют дизайнерские элементы;
• В верхнем ценовом сегменте поселки отличаются готовыми коммуникациями, несколькими очередями застройки, возможностью купить готовые домовладения или участки с подрядом и подведенными качественными коммуникациями.

Состояние и пропускная способность автотрасс значительно определяет степень ликвидности удаленных поселков. Реконструкцией автотрасс значительно повышается стоимость (до 10-15%) объектов поселков Ярославского, Новорижского и Минского направлений.

Стоимость участков земель на дальних дачах также определяется:

1. расположением (близостью водоемов, лесов, населенных пунктов);
2. благоустройством (ландшафтным дизайном, наличием обустроенных зон общего пользования, различными архитектурными решениями);
3. ну и конечно — фантазией их владельцев.

Будущим дачникам уже не так важно расстояние от Москвы, а направление, транспортная доступность и время, затрачиваемое на дорогу. Приемлемым временем передвижения до Москвы считается до 2 часов. Ведь 120 километров можно проехать как за полдня, так и за немногим больше часа.

Расширение географии подмосковного рынка загородной недвижимости

Высокий спрос на удаленные дачные поселки породил спрос на земли, расположенные по соседству с Московской областью. И если 2-3 года назад дальними считали дачи, построенные в ста километрах от МКАД, то в настоящее время есть на рынок вышло уже достаточно много проектов на удалении 150 километров и дальше.

Рост продаж «дальних дач» сейчас происходит в Тверской, Рязанской и Тульской областях. Также появились заманчивые для покупателей новые предложения из Владимирской и Смоленской областей.

Такое территориальное распределение объясняется хорошей экологией, богатой природой, наличием «большой воды». Близость природы — один из определяющих мотивов приобретения участков в дальних поселках. Покупатели хотят жить или отдыхать в благоприятной по экологии местности.

Например, в Калужской области можно купить землю по стоимости до 20.000-30.000 рублей за сотку. Например, весьма привлекательны поселки в Тарусском районе. Там участок земли площадью 10 соток предлагают за 300.000 рублей.

«Дальние дачи», в основном, интересны покупателям с небольшим уровнем дохода. В ближнем Подмосковье подходящих предложений для них крайне мало. Там строят элитные коттеджные поселки, дачные поселки и дорогое жилье, альтернативное московским квартирам.

«Дачникам» же нужны небольшие дома с участкам земли, лес и водоем неподалеку и минимум инфраструктуры. Важен также малый срок строительства: семье нужна дача уже сейчас, а не через три года. Хорошим предложением для такого покупателя станет готовый дом (с отделкой), где можно уже начинать жить.

В этом году сильно изменилась картина спроса на такие объекты — теперь доля инвесторов гораздо меньше, и становится все больше реальных покупателей. Поэтому поселки реально обживаются и начинают активную жизнедеятельность, а не пребывают в заброшенном состоянии, под круглосуточной охраной.

Особенности спроса и предложения

Для «дальних дач» обычно характерны все те же проблемы, что и для другой загородной недвижимости Подмосковья. В данный момент это недостаточное число предложений с выгодным сочетанием цены и качества.

Чаще всего предложения в поселках эконом класса – это обычные нарезанные участки земли без подряда. Но большинство клиентов желают приобрести уже готовую дачу, предназначенную для проживания: обустроенный дом с земельным участком, где уже реально жить в ближайшее время.

Эксперты считают: потенциал для увеличения спроса можно найти именно здесь, надо только суметь предложить разнообразие выбора уже построенных малоэтажных поселков, где реально приобрести коттедж за цену, соответствующую эконом классу. Девелоперы же чаще стараются продать только земельные участки с наличием всех коммуникаций (включая электроснабжение, наличие магистрального газа и водопровода).

Внутрипоселковая инфраструктура тоже должна становиться все более продуманной. В поселках, построенных на значительном расстоянии от МКАД, должно появиться больше магазинов, кафе, инфраструктурных объектов, должны создаваться и благоустроенные общественные места для отдыха и прогулок.

Выгода приобретения

Небольшие цены предложения выгодно отличают «дальние дачи» и позволяют их продажам стремительно развиваться. Из-за кризиса стоимость предложений в остальных сегментах на рынке недвижимости снижалась. Но у дальних поселков она только росла. Ежегодное увеличение стоимости земли в готовых коттеджных поселках уже пять лет составляет не меньше 15%.

Например, в 2010 году стартовали продажи в коттеджном поселке Скнятинский Плес (150 км. по Ярославскому шоссе от МКАД). Первые участки продавались по 120.000 руб. за сотку. Теперь стоимость сотки оценивается в 250.000 руб.

В этом году на рынке «дальних дач» есть много предложений с небольшим бюджетом. Например, в пос. Пилот (150 км. по Минскому шоссе от МКАД) земельный участок можно приобрести меньше чем за 150.000 рублей.

Чаще всего покупатели таких участков тщательно рассчитывают стоимость покупки и анализируют набор получаемых услуг. Поэтому наиболее важно предоставлять покупателям как можно больше необходимых опций объектов по достаточно привлекательной цене.

Но все же следует признать, что случаи роста цен происходят не так часто. Сказывается кризис. Ряд застройщиков пытались повысить стоимость объектов, но при таком нестабильном рынке, как сейчас, и высокой конкуренции, это только отпугивает покупателей.

Заключение

Специалисты рынка недвижимости уверены: интерес к «дальним дачам» будет расти. Ведь сегмент очень перспективен: многие мечтают о собственной даче, но не располагают миллиоными бюджетами, с другой стороны в ближнем Подмосковье вероятность снижения цен минимальна. А за сумму, которую просят за сотки земли рядом с Москвой, на «дальних дачах» можно приобрести целый участок.

Развития продаж сегмента удаленных поселков ожидают за счет перехода от нарезанных участков земли к обустроенным дачным поселкам, возводимым как единое архитектурное решение, с готовой инфраструктурой, гармоничным видом и хорошим сочетанием цена/качество. В перспективе дальние дачи станут объектами, готовыми к заселению, с правильно выбранной локацией (с красивым ландшафтом, водоемами), транспортной доступностью, грамотной и доступной по расценкам управляющей компанией.