Как принимать дом после строительства? И что делать если он построен плохо? на сайте Nedvio

Выбор и покупка загородной недвижимости – это весьма непростая задача, особенно для тех, чья профессия далека от строительства, а именно таких покупателей на рынке подавляющее большинство.

В результате обычный клиент оценивает готовый коттедж только визуально, пытаясь самостоятельно определить его достоинства и недостатки. Если приобретается участок с подрядом, то предугадать качество будущей постройки невозможно, остается ждать и надеяться на свое везение.

Учитывая то, что покупка участка в поселках с обязательным подрядом на строительство становится все более популярной, заказчику будет очень полезно знать, какие требования предъявлять к качеству коттеджа и что делать в случае недобросовестного исполнения обязанностей подрядчиком.

Нужно ли принимать дом, если он построен плохо?

Сейчас покупателям предлагаются на выбор несколько сотен коттеджных поселков по всему Подмосковью, и в них есть как уже построенные домовладения, так и земельные участки с подрядом. Заметим, что любая постройка должна возводиться в соответствии с государственными нормативами, которыми устанавливаются правила проектирования, строительства и регламентируется качество строительных объектов. Несмотря на это, нередки ситуации, когда заказчика не устраивает качество построенного для него дома.

В Гражданском кодексе РФ написано, что подрядчик обязан выполнять строительные и ремонтно-отделочные работы качественно и в установленный срок. Договоренность между заказчиком и подрядчиком подтверждается документами, подписанными обеими сторонами, и дом должен строиться в точном соответствии с этой документацией и сметой.

В ситуации, когда работа клиентом уже принята, и вдруг обнаруживается какой-либо дефект, по уважительной причине не замеченный во время строительства, клиент может направить подрядчику претензию. Решается такая претензия либо через саморегулирующие организации (СРО) в досудебном порядке, либо заказчик подает заявление в суд. Все это регламентировано законом (часть вторая ГК РФ, глава 37 «Подряд»).

Кроме того, существуют ГОСТы на материалы, применяемые для строительства коттеджа: кровельные, стеновые и любые другие. Эти стандарты должны обязательно соблюдаться, также, как и требования экологичности и пожарной безопасности.

Лучший вариант для клиента, который недоволен качеством постройки — это обращение к услугам специалиста технадзора: он определит критические контрольные параметры, а также поможет правильно написать допретензионное обращение к застройщику, при обнаружении несоответствий в здании.

Причины некачественного строительства коттеджей и домов

В настоящее время, качество постройки дома, которую получит покупатель участка с подрядом, в основном зависит от репутации застройщика, и это основная проблема.

Большинство девелоперов, которые оказывают свои услуги в поселках с подрядом – это так называемые «карманные застройщики», потому что их услуги стоят дешевле, а значит, и участок с домом будет иметь более низкую стоимость. Серьезные компании практически никогда не работают с коттеджными поселками на партнерских началах. Эти фирмы предпочитают заключать договор напрямую с заказчиком, который приобрел участок без подряда.

Выбирая коттеджный поселок, покупателю следует узнать:

1. есть ли у застройщика уже реализованные проекты;
2. изучить качество готовых домов;
3. по возможности узнать мнение состоявшихся клиентов.

Только иногда все меры, принятые заранее, не помогают, и клиенту приходится столкнуться с недобросовестностью строителей — когда не соблюдаются условия договора или когда оказывается что коттедж построен с браком.

Как понять на чем сэкономили строители вашего дома?

Долгие поиски подходящего варианта наконец-то увенчались успехом! Вы нашли такой коттедж, который устраивает вас своим положением, планировкой и ценой, да и места вокруг замечательные. Вы уже готовы «ударить по рукам» с продавцом? Подождите, не торопитесь! Обойдите свой будущий дом еще раз и постарайтесь взглянуть на него повнимательнее!

Чердак и мансарда

Начнем с чердака. Вы знаете, как туда попасть, не снимая крыши? Есть ли выход на чердак прямо из дома?

Если нет, требуйте, чтобы такая дверь была сделана. В коттедже порою возникают проблемы, которые можно устранить, только выйдя на чердак. Обычно такие проблемы связаны с весенним таянием снега, когда вместе с весенними ручьями бегут ручьи по стенам коттеджа – этот тает снег, занесенный под крышу зимними метелями.

Отопительная система

Посмотрите внимательно на батареи отопления. Все ли они снабжены кранами? Можно ли отключить любую из них, не отключая отопление во всем доме? Представьте только, если батарею прорвет зимой, а для ее замены вам придется отключить отопление во всем коттедже!

Не обходите вниманием и газовый котел. Лучше, чтоб он вообще был на гарантии. Убедитесь, что его мощности достаточно для обогрева всей площади коттеджа.

Окна

Присмотритесь и к окнам. Если сверху окна положен брус, а не металлическое перекрытие, то над брусом должен быть оставлен небольшой зазор, заполненный утеплителем. Иначе велик риск, что при усадке вашего дома окно перестанет открываться (это в лучшем случае, а в худшем может даже треснуть).

Зазор должен быть заполнен именно утеплителем, а не монтажной пеной, если не хотите, чтобы уже через год ветер свободно гулял у вас в доме.

Водопроводная система

Далее исследуйте систему водоснабжения. Узнайте, какой глубины скважина или колодец, какой насос установлен там, какова его мощность, потребуйте документы на него. Новый насос может прослужить вам и 10 лет, а вот старый – слишком непредсказуем!

Если скважина вынесена за пределы дома, то убедитесь, что трубы, ведущие от нее к дому, зарыты на глубину не менее 1,5 метров (если вы живете в холодных районах, то еще глубже), иначе зимой вода в трубах замерзнет.

Где расположен септик? Он не должен быть рядом со скважиной из санитарно-гигиенических соображений. Перекрытие над септиком также должно быть достаточным, чтобы он не замерзал даже в самые суровые морозы. Поинтересуйтесь также объемом септика.

Техпомещения

Есть ли в вашем коттедже подвал? Если нет, то строители сэкономили немало, и вам этот коттедж обойдется дешевле, но подумайте, может быть, лучше подыскать другой вариант? В коттедже роль подвала трудно переоценить.

Как обустроена бойлерная? Достаточной ли мощности бойлер и котел? Есть ли в комнате вентиляция? Система защиты от сбоев в напряжении, датчики пожара?

Как расположен гараж? Если он пристроен прямо к дому, или находится в подвале, проверьте герметичность стен гаража, поскольку все запахи будут проникать оттуда беспрепятственно прямо в жилые помещения. Особенно такие ароматы будут раздражать ваших домочадцев зимой, когда машину прогревают в гараже.

Будьте внимательны к мелочам

Застройщики чаще всего экономят по мелочам: «забыли» установить ручки на стеклопакеты, заглушки на радиаторы, петли на межкомнатные двери, патроны для лампочек, краны на трубы и т. д.

Да, это все может показаться «ерундой», но вам придется выложить немалую сумму, чтобы приобрести все это в первые же дни, и нет гарантии, что вы сразу сможете найти в магазине нужные вам «строительные мелочи».

Как вести себя с застройщиком?

В случае если визуально-инструментальное обследование качества выполненных строительных работ показывает, что они произведены с дефектами, и если покупатель недоволен качеством постройки, то подписывать акт приемки не следует. В такой ситуации заказчик вместе с представителем застройщика и управляющей компании составляют дефектную ведомость («дефектовка», как называют ее строители, или дефектный акт). Именно этот документ подтверждает все недостатки, дефекты в строительстве.

В случае отказа застройщиком устранить изъяны у покупателя есть право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги, либо обратиться в суд для решения спора.

Отсутствие реакции застройщика на претензии должно обязательно насторожить клиента. Ответ на письменное обращение должен быть дан в течение 30 дней, и если этого не произошло, потребитель имеет полное право составить жалобу, оформив ее в виде искового судебного заявления.

Правила переписки сторон устанавливаются законом и отражены в самом договоре, и нарушать их застройщику невыгодно: в этом случае ему придется выплатить неустойку. Поэтому после получения такого заявления застройщик чаще всего идет навстречу и соглашается обсудить такие неприятные для него темы, как недочеты в строительстве, нарушение оговоренных сроков и т. д.

Заказчик обязательно должен внимательно изучить договор, потому что именно в нем содержатся все требования к качеству работ. В случае обнаружения брака у покупателя есть полное право требовать, чтобы все дефекты были устранены безвозмездно силами подрядчика. Есть другой вариант: можно потребовать денежную компенсацию от застройщика, чтобы затем устранить брак самостоятельно.

Претензии подрядчику следует предъявлять во время приемки его работы, предъявив ему перечень дефектов, грамотно составить который поможет строительная экспертиза. В такой ситуации разумнее воспользоваться услугами специалистов, а не пытаться решить проблему самостоятельно.

Еще один значимый момент: обычно добросовестные застройщики указывают в своем договоре гарантийный срок, обеспечивая своим клиентам большую уверенность. Когда же застройщик никак не реагирует на претензии, покупателю приходится обращаться в суд и уже там добиваться справедливости.

Нужна ли независимая экспертиза строительных работ перед покупкой дома или коттеджа?

Покупка дома – важная и ответственная задача. Тот, кто хотя бы раз в жизни сталкивался с приобретением дома, коттеджа или дачи, знают об этом не понаслышке. Предложений по продаже домов на рынке загородной недвижимости великое множество. Но как обезопасить себя при покупке не только со стороны правоустанавливающих документов, но и со стороны качества приобретаемой недвижимости?

Ответ очевиден – необходимо провести экспертизу строительных и отделочных работ, что поможет предотвратить нежелательные последствия в дальнейшем.

Однако, к сожалению, не всегда будущие владельцы дома обладают строительными навыками и необходимыми познаниями в технологии строительства. Некоторых покупателей это абсолютно не смущает. Для них достаточно произвести осмотр дома снаружи и внутри и положиться на заверения продавца о том, что дом построен с соблюдением всех необходимых норм и правил. Такой подход может обернуться последующим разочарованием в покупке и существенной потерей денежных средств.

Вот один из примеров.

Семейная пара с двумя детьми задумала купить дачный дом для летнего проживания. Выбирали подходящий вариант они долго и тщательно. Искали преимущественно в сети Интернет на многочисленных досках объявлений – там, где можно не только получить описание объекта недвижимости, но и ознакомится с прилагаемыми фотографиями.

В итоге съездили и осмотрели более 40! заинтересовавших вариантов. Наконец остановились на одном из них. К продаже предлагалась дача на земельном участке 12 соток в 70 километрах от Москвы. Участок располагался в обжитом садовом товариществе, где большинство участков были уже освоены и застроены.

На земельном участке находился очень привлекательный двухэтажный утепленный щитовой дом 6х9 метров. В доме было все необходимое для полноценного проживания: электричество с разводкой по дому, водоснабжение из собственного колодца, санузел с душем, канализация, кухня, камин, очень неплохая внутренняя отделка и многое другое. Стоимость объекта была чуть более 2.000.000 рублей. Документы на дом и участок были в порядке.

Визуально дом производил очень благоприятное впечатление. Он был новый, в нем до этого никто не проживал, что было еще одним плюсом. Покупатели не стали приглашать специалиста для проверки качества строительства, т.к. поверили словам продавца, что дом отличный и проблем не будет. Сделка была проведена и счастливые владельцы сразу же переехали в купленную дачу на всё лето.

Неприятности начали проявляться постепенно. Не будем подробно описывать, как все это происходило, а лишь приведем список того, что потом «вылезло» наружу:

1. Столбы опорно-столбчатого фундамента были сделаны на большом расстоянии друг от друга, из-за чего пол первого этажа дома частично деформировался и местами просел;
2. Черновой пол был выполнен не из досок, что является распространенным вариантом исполнения в деревянном домостроении, а из оргалита. Со временем оргалит «набрал» влаги, стал расслаиваться и разрушаться, что привело к выпадению утеплителя пола со всеми вытекающими последствиями;
3. Стыки стен (щитов стен) в конструкции дома не были утеплены должным образом и в образовавшихся щелях постоянно «гуляли» сквозняки;
4. Полы пола второго этажа были уложены не совсем горизонтально, в связи с чем, установка мебели стала проблематичной – приходилось подкладывать под ножки различные предметы: деревянные бруски, куски фанеры, картон;
5. Деревянные оконные рамы не были углублены относительно наружной поверхности стен, отлив (козырек) над окнами при этом отсутствовал, в результате чего, при большом дожде рамы разбухали и переставали нормально открываться/закрываться;
6. Уровень воды в колодце никогда не поднимался выше, чем на 1,5 метра от его дна и в засушливую погоду в дом вода уже не поступала;
7. Электропроводка была разведена с большими нарушениями. Заземление, особенно необходимое при использовании нагревателя воды в душевой комнате, отсутствовала в принципе;
8. Канализация работала очень плохо, и хозяевам приходилось то и дело чистить дренажный колодец, т.к. сделан он был явно без намека на элементарные познания в этой области.

Это, конечно, не полный список того, с чем пришлось столкнуться новым владельцам дома в первый летний сезон. В итоге, промучившись в этом доме два лета, хозяева дом продали, причем дешевле, чем его приобрели.

Другой пример, но с более печальным финалом.

Достаточно обеспеченный покупатель из Москвы подыскивал коттедж для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье. Искал в сети Интернет, звонил в многочисленные агентства, ездил на просмотры.

В итоге коттедж был найден и приобретен. Сумма сделки составила 21.000.000 рублей. Как и в первом примере, дом был только построен и, на первый взгляд, ничего не говорило о возможных проблемах связанных с его эксплуатацией. Внешняя и внутренняя отделка была практически безупречна. Участок был ровный и ухоженный.

Первый год новый владелец прожил со своей семьей в коттедже без каких-либо нареканий. В следующем году зима оказалась очень холодной и в нескольких местах на кирпичных стенах дома появились довольно заметные трещины. Причем трещины возникли практически в течение нескольких дней.

После того, как хозяин пришел в себя от пережитых волнений, была заказана независимая экспертиза постройки, которая и установила причину появления трещин в кирпичной кладке. И она оказалась куда более существенной, чем это могло быть. Суть ее такова:

1. Приобретенный коттедж имел в одной части цокольного этажа гараж для автомашины. Ленточный монолитный фундамент под домом был залит ниже глубины промерзания грунта. А под гаражом, была залита монолитная плита;
2. Плиту залили на песчаную подушку. Плита соединялась с ленточным фундаментом по одной из его сторон. Стены дома равномерно опирались как на ленту фундамента, так и на плиту;
3. Пучение грунта зимой действовало на оба эти фундамента неравномерно, т.к. глубина их заложения значительно отличалась друг от друга. Промерзший грунт начал поднимать монолитную плиту, в результате чего она отделилась от ленточного фундамента, что и явилось причиной появления трещин в несущих стенах;
4. Как выяснилось позже, этот коттедж возводило три бригады. Первая бригада делала фундамент, вторая – кирпичную кладку, межэтажные перекрытия и кровлю, третья – внутреннюю отделку и проводила коммуникации. Все бригады были наняты «по знакомству». Познания первой бригады в области устройства фундаментов, видимо, были весьма примитивными, что и отразилось на всём строении в целом.

Заключение

Эти и другие похожие истории были рассказаны одним из частных экспертов в области загородного домостроения, услугами которого приходилось пользоваться многим наших клиентам и знакомым. Работает он по следующей схеме: вместе с потенциальным покупателем выезжает на просмотр интересующего покупателя объекта и на месте проводит независимую экспертизу дома. Есть в его арсенале и необходимые приборы, помогающие решить эту задачу.

Но, хотим заметить, что очень часто бывает, что и приборы доставать не приходится. Осмотр дома или коттеджа опытным взглядом позволяет иногда сразу составить мнение об объекте и отговорить покупателя еще до его приобретения.

Поэтому мы настоятельно советуем тем, кто решил приобрести коттедж или дачу, задуматься над проведением строительной экспертизы. Это того стоит.