Могут ли снести коттедж, построенный в черте города? на сайте Nedvio

Согласно опросам, жить в своем частном доме мечтает каждый 2-ой россиянин. Основной сдерживающий фактор — цена. Ведь в доме больше площади, а значит он стоит дороже квартиры. Хотя есть и второй: многих отпугивает от этой идеи сама мысль, что придется куда-то уезжать из привычного города и всех его благ: развитой инфраструктуры, бизнес-центров, транспорта, театров, кафе и развлечений.

Но что если коттедж будет находится не за городом, а в его черте? Такой вариант ведь выглядит на порядок привлекательнее? Да, конечно, он будет стоить на порядок дороже, плюс дорогая земля. Зато жить вы будете в привычном для себя районе.

Если вы задумались над этим, стоит рассмотреть все плюсы и минусы такого приобретения. Об этом мы и поговорим в данной статье.

Каковы риски покупки коттеджа в городской черте?

Остались ли частные секторы и дома в черте крупных российских городов? Безусловно, они есть. И несмотря на высокие цены, спрос на них традиционно высок, особенно в крупных мегаполисах, таких как: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Новосибирск и т. д.

Кто-то скажет зачем таким городам частный сектор? Ведь это же прошлый век. Сегодня города растут вверх, строятся небоскребы из стекла и металла, а тут коттедж «Иван Иваныча нарисовался рядом». Между тем, это нормальная мировая практика, когда в городах присутствует смешанная застройка: когда есть районы с небоскребами, просто высотными зданиями, таунхаусами и частными коттеджами. Просто они разделены.

К сожалению, в России частный сектор находится в невыгодном положении. Во-первых, земля. В российских мегаполисах она стоит баснословных денег и дорожает из года в год. В Москве так она вообще не продается. Все это медленно ведет к тому, что частные сектора в российских городах становятся все меньше, где-то соседствуют с жилыми многоэтажками, а где-то и вовсе сносятся под застройку очередного микрорайона.

Почему же люди идут на такой риск — покупку коттеджа в черте города? Ну, во-первых, свой дом имеет массу преимуществ, по сравнению с квартирой: это большая площадь, плюс можно в любой момент что-то достроить и увеличить общее пространство, вокруг коттеджа всегда найдется немного земли, где можно построить баню с бассейном, беседку, мангал, гараж и даже организовать свой небольшой бизнес в городской черте (например мотель или автомастерскую). За городом это может оказаться безумием, а в городе — самый раз!

Поэтому иметь свой загородный дом – это хорошо, но собственный коттедж в любимом городе — это еще лучше.

С чего стоит начать, если вы задались такой целью? Ну, во-первых, изучить объявления. Голые участки земли внутри города вы навряд-ли найдете. Скорее всего, на них уже будут постройки жилого или коммерческого характера. Обычно для постройки коттеджа внутри города приобретается старый дом с участком и, после того, как оформлены все необходимые на строительство документы, можно возвести вожделенный коттедж.

Интересно отметить, что получить кредит от банка на такую покупку даже проще, чем на красивый, только что построенный, но загородный дом в каком-нибудь поселке. Банки вообще любят вкладываться в недвижимость в ликвидных местах — земля внутри города как раз таковой и является. Есть только одна проблема: Москва и другие города «не стоят на месте» и продолжают расти, соответственно, на всех желающих таких предложений не хватит.

«Так было всегда», – заметит кто-то. Да, но в последние годы прослеживается несколько иная тенденция – та же Москва уже вышла за границы кольцевой дороги, где были традиционно только малоэтажные дома и коттеджи, и начала их вытеснять.

Почему разрастаются микрорайоны Москвы за МКАД? Ну очевидно первая причина — высокий спрос на жилье, что дает возможность застройщикам строить и продавать свои квартиры даже «в поле» или в окружении садовых товариществ. Второй момент — это дешевле, с точки зрения коммуникаций и инфраструктуры (Москва ведь рядом). Вместо того, чтобы строить новые города и районы, куда проще присоединиться к сетям и дорогам уже существующего микрорайона, и протянуть их чуть дальше, пусть и за пределами МКАД.

Вопрос расширения Москвы был актуален всегда, но стал на порядок более острым после присоединения фактически всего юго-запада Московской области (проект Новая Москва) в 2012 году. Многие домовладельцы восприняли эту новость как угрозу, а спрос на частные дома, участки и дачи в этом районе резко упал. Зато «на коне» оказались девелоперы квартир. И здесь было построено столько высоток за последние 7 лет, что хватило бы на новый небольшой российский город.

А теперь представьте, что человек только что построил свой коттедж в пределах МКАД или недавно получил разрешение на его строительство, взял кредит в банке, а ему указывают на дверь, точнее выселяют. Конечно, это будет компенсировано государством, но компенсация выглядит просто смешно по сравнению с моральным, да и финансовым ущербом.

К сожалению, общая тенденция сегодня в России такова, что несмотря на протесты жителей частных секторов, если их район приглянулся девелоперам, ничто не гарантирует того, что их не выселят и не построят на месте их домов высотные многоэтажки.

Так что же делать людям, которые не хотят строиться далеко от города, но и получить уведомление о выселении вскоре после окончания работ тоже не хочется? Если мы говорим о Подмосковье просто необходимо строиться как можно дальше от МКАД, желательно в радиусе 20-40 км от города.

Если поселиться не так далеко от мегаполиса, то плюсов окажется даже больше: транспорт ходит регулярно, вся инфраструктура, больницы, учебные учреждения близко. А воздух более чистый и свежий.

Если все же вы хотите начать строительство дома в пределах или рядом со МКАД, то посоветуйтесь с юристом, и он вам сразу же пояснит, что даже при наличии права на частную собственность, город имеет право использовать ваш земельный участок при необходимости. Например, для строительства того же многоквартирного дома или для проведения дороги.

Так что, конечно же, выбор за вами, но обдумайте все хорошенько. Вряд ли, построив желанный коттедж рядом с Москвой, вам понравится через несколько лет увидеть перед собой микрорайон многоэтажек или, того хуже, получить уведомление о переселении.

Могут ли признать частный дом внутри города самостроем?

Учитывая специфику нашего менталитета и бизнеса, многие домовладельцы опасаются, что если их участок с домом приглянуться девелоперам, могут быть использованы разные методы, чтобы забрать участок, вплоть до признания их домов самостроем. Может ли это произойти? Давайте разбираться.

В российском законодательстве различают 4 причины признания дома самостроем:

1. Дом построен на участке, не предназначенном под строительство. Если ваш дом построен на участке ИЖС, опасаться не стоит. Однако, если были неверно оформлены документы, был незаконный захват земли и другие мошеннические схемы, узаконить такую постройку будет невозможно. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются собственники коттеджей, построенных на землях сельхозназначения;
2. Участок отведен под ИЖС, но не оформлены документы на строительство дома. В случае если ваш коттедж построен без разрешения на начало строительных работ, и утвержденного проекта, лучше позаботиться об их оформлении;
3. Дом построен с нарушениями СНиП. А вот это уже более распространенный случай, особенно если ваш дом построен на маленьком участке. Согласно закону, при строительстве дач и частных домов необходимо соблюдение всех строительных, санитарных норм и правил. Если кто-то захочет доказать факт таких нарушений, должна быть проведена экспертиза, организацией имеющей на это лицензию. Обычно такая экспертиза проводится при серьезных разрушениях (например рухнула крыша, загорелся соседний дом и пр.);
4. Неузаконенная реконструкция, перепланировка. Пристройка балкона, пробивание новой двери в стене относятся к этому случаю.

Все это до боли знакомо, не так ли? И в каждом российском городе можно найти тысячи таких домов. Почему же владельцы допускают такие нарушения?

Основная причина — российская бюрократия. Правильные действия занимают очень много времени. Очереди и нервотрепки неизбежны. На их фоне максимальный штраф в 23 тысячи рублей за самовольное строительство, кажется не таким уж серьезным. Можно заплатить штраф и узаконить постройку или перепланировку.

Гораздо страшней другой исход проблемы — что могут заставить снести дом, причем за свой счет. Сегодня, к примеру, в Подмосковье массово сносят коттеджи, построенные с нарушениями на берегу водоемов. Могут снести самострой, построенный с нарушением строительных и санитарных норм, если хозяин отказывается исправить нарушения.

В случае незаконной перепланировки, суд может обязать вернуть дом в первоначальное состояние. Не удастся узаконить дверь, прорубленную в несущей стене и т.п. Если перепланировка повлекла за собой разрушение дома, последствия уже уголовные.

Если самострой не удастся узаконить, его нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать. Печальным случаем самостроя оказывается возведение многоквартирного здания без надлежащего оформления документов. Узаконить такой дом крайне сложно. Страдают дольщики.

Процедура узаконивания самостроя аналогична первоначальному законному порядку. Надо проходить все те же этапы, в том же порядке. Часто эту тяжелую работу выполняют риэлторы. Стоит она недешево, но побороться за свою недвижимость стоит, тем более, что шансы на то, что удастся отстоять свое жилье всегда есть.

Есть другой путь, через суд. Суд рассматривает: не мешает ли постройка соседям, соответствует ли планам городской застройки и т. д. Можно воспользоваться программами правительства по узакониванию дачных и малоэтажных домов. Это самый простой путь.

Поэтому, отвечая на вопрос: «Могут ли жадные девелоперы сделать так, чтобы вашу дачу и коттедж признали самостроем?», мы ответим: «Могут. Но только если вы сами дадите им такую возможность». Лучше потратить пару недель жизни и оформить все документы на строительство дома надлежащим образом, чтобы потом не переживать за свое имущество.