Малоэтажное строительство в Подмосковье. Проблемы и перспективы развития на сайте Nedvio

На огромной территории нашей страны, наверное, каждый городской житель может позволить себе обустроить свой загородный дом, а не довольствоваться десятками метров в черте пыльного и суетливого мегаполиса. Однако этому противостоит целый набор проблем, без преодоления которых, малоэтажное строительство не сможет эффективно развиваться.

Справедливости ради, надо отметить, эти вопросы активно изучаются во властных и бизнес структурах, принимаются определенные решения, программы действий, которые направлены на повышение эффективности малоэтажного строительства и формирования комфортной городской и пригородной среды.

Текущее состояние дел и ключевые проблемы

Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.

Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.

По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.

Основная проблема развития пригородного малоэтажного жилья — отсутствие или слабо развитая инфраструктура.

Так, при разработке проекта малоэтажного поселка, проектировщики закладывают определенное количество детских и медицинских учреждений, общественных и социальных объектов. То есть, стараются создать максимально комфортные условия для проживания в нем.

Однако, в большинстве случаев, наблюдается другая картина — утром родители везут своих чад в школу или детский садик, находящиеся в городе. А вечером, они вынуждены после работы делать крюк, забирать детей, позже ехать в городские магазины за покупками, и только поздно вечером возвращаться домой.

Все это происходит потому, что социальная инфраструктура в поселках не построена, не достаточно развита, или не обеспечена работниками.

Другая проблема – это недостаточное внимание к развитию пригородов со стороны федеральных, региональных и муниципальных органов власти.

Строительные площадки, нередко возникающие практически в чистом поле, требуют подведения воды, газа, электричества. Необходима организация качественной транспортной сети, с определенной пропускной способностью. Все это требует серьезных вложений со стороны застройщика, что, разумеется, отражается на стоимости квадратного метра.

Таких ситуаций можно было бы избежать, если бы правительство принимало участие в решении этих проблем, но на данный момент, оно просто переложило это на плечи застройщиков (а следовательно – будущих домовладельцев). Разумеется, такой подход приводит к растягиванию сроков строительства, а то и к полной его остановке, и соответственно, росту стоимости жилья.

Нельзя забывать и о чрезмерной бюрократии при решении различных вопросов и согласований для застройщиков. Зачастую земля, которая выделяется под застройку, обременена какими-либо обязательствами, которые в результате приводят к росту себестоимости и нерентабельности проекта.

Все это привело к тому, что в пригородах многих городов, особенно с миллионным населением, можно видеть много законсервированных или полностью остановленных объектов малоэтажного строительства, в то время как на их месте отстроены высотки без какой-либо инфраструктуры.

Чем меньше этажей, тем меньше доходы

Последние нововведения в законодательстве (в частности отмена долевого строительства) перекрыли для большинства девелоперов доступ к «дешевым деньгам». Ведь не секрет, что стоимость финансирования строительства со стороны дольщиков обходится значительно дешевле банковского и другого заемного капитала.

Очевидно и то, что резкое снижение рентабельности проектов у многих застройщиков вынуждает «выжимать» из своих площадок по-максимуму. И здесь «счет тоже не в пользу» малоэтажных ЖК и коттеджных поселков, так как чем меньше в строении этажей, тем меньшую прибыль получает инвестор.

При строительстве многих многоэтажных комплексов, застройщик рассчитывается с муниципалитетом за выделенную землю тем, что после ввода здания в эксплуатацию, часть квартир, передается в его ведение. То есть, инвесторы не тратят деньги на выкуп земли (к слову, совсем не дешевой). На выходе его чистая прибыль будет выше, если на том же участке построить высотку в 9-15 этажей вместо 3-4-х.

Такое положение дел побуждает застройщиков переводить земли, полученные под малоэтажную застройку, в разряд земель, предназначенных под многоэтажное строительство. По опросам застройщиков, которые все же строят дома низкой этажности, без поддержки государства, ни о каком значительном росте малоэтажного строительства, в ближайшее время, речи идти не может.

Перспективы развития новых территорий затруднены еще тем, что не все населенные пункты определились с размещением малоэтажных поселков в генеральных планах своего развития. К примеру, на выделенном участке земли расположены строения, которые уже не эксплуатируются, но у них есть владелец, с которым надо договариваться. Были случаи, когда участки, планируемые к застройке, находятся в залоге.

Все больше появляется сложностей у застройщиков с выделением земель и получением разрешения на строительство. Опять же, нельзя забывать и коррупционной составляющей, без которой, порой, стройку начать просто невозможно.

При массе достоинств, которым обладает малоэтажная застройка, довольно часто привлечение спроса к жилью этого типа основано на «красивой картинке» в рекламе. А между тем, чтобы вырос спрос на квартиры, таунхаусы и дуплексы, они должны предлагаться в доступном ценовом диапазоне. Сейчас же цены на загородные дома для постоянного проживания в Московской области не по-карману 8 из 10 москвичей, что уж говорить о других регионах.

Поселок, чтобы пользоваться спросом, должен находиться в пределах нормальной транспортной доступности от города, где работает большинство жителей. Покупатели жилья должны быть уверены, что их дети будут заниматься в школе расположенной, условно говоря, на соседней улице, а квалифицированный персонал в местной поликлинике всегда придет на помощь.

Но всего этого можно достичь, только после решения обозначенных выше проблем.

Какие есть перспективы?

Не смотря на все обозначенные проблемы, малоэтажное строительство в России развивается. Это становится возможным по ряду причин:

1. Относительно невысокая стоимость одного квадратного метра;
2. Низкая плотность застройки, что дает жителям больше свободы и приватности, меньше соседей и назойливых взглядов;
3. Экологически безопасная среда обитания;
4. Собственный небольшой участок земли;
5. Наличие гаража в каждом доме или собственной площадки рядом и др.

Перспективной идеей развития этого сегмента рынка может стать создание государственно–частных партнерств. Например, в рамках такого партнерства, муниципальные власти могут участвовать в:

• проектировании и строительстве инженерной сети;
• дорожной инфраструктуры;
• развитии социальных объектов малоэтажного поселка;
• решении оперативных вопросов, связанных со строительством и пр.

Такой подход позволит обеспечить большее количество людей своим жильем, снизить расходы на строительство, снизить окончательную стоимость квадратного метра площади. То есть, от реализации такого партнерства в итоге выиграют все – и люди, и муниципалитет, и застройщик.

Увы, но пока что властям это не интересно. Так, недавно, администрацией Московской были приняты решения, в которых изложены требования по ограничению этажности вновь строящихся домов. Например, в небольших городских поселениях перестанут выдавать разрешение на строительство домов выше 17-ти этажей. Так и хочется спросить, зачем так много? Вы что, серьезно, хотите из Подмосковья сделать Шанхай?

Это решение кардинально расходится с предыдущими заявлениями: о том, что правительство МО нацелено на то, чтобы доля малоэтажных домов достигала не менее 50% рынка.

Спрашивается, почему мы не можем перенять мировой опыт — где высотки и небоскребы строят в городе, а в пригородах ведется исключительно малоэтажная застройка? Это же поможет решить кучу проблем, в том числе и с перенаселенностью и экологией больших городов…

Кроме всего прочего, мы видим, что совершенно неэффективно продумано планирование развития некоторых территорий рядом с Москвой, и это приводит к непониманию того, где целесообразно уплотнять застройку, а где лучше размещать малоэтажные комплексы. Безусловно, расширение и реконструкция дорог — это хорошо, но если рядом с ними «вырастают» сразу десятки новых ЖК и торговых центров — эффект будет скорее отрицательным — пробок станет еще больше…

Заключение

Очевидно, что пока, на государственном уровне, не будет выработан совершенно новый комплекс мер, развитие малоэтажного строительства в России будет идти малыми темпами. Властям, в первую очередь, необходимо четко разграничить земли на те, которые предназначены для возведения многоэтажных комплексов, и те, которые будут отведены под дома малой этажности.