Современные коттеджные поселки. Чем они отличаются от тех, что были построены 10-15 лет назад? на сайте Nedvio

С каждым годом девелоперы придумывают все новые ходы и решения, чтобы удивить и заинтересовать покупателей. Рынок «живет» и меняется, а современные коттеджные поселки — они другие, и отличаются от того, что строилось 10-15 лет назад. В данной статье мы рассмотрим несколько основных тенденций и изменений, которые в последние годы меняют облик загородного рынка Московской области.

1. Развитие инфраструктуры

В последние годы, в поселках и городах Подмосковья отмечается значительное развитие инфраструктуры. Некоторые районы по ее качеству уже сравнялись с московскими. В них уже присутствуют:

1. удобные пути подъезда;
2. охраняемая территория;
3. надежная централизованная система водоснабжения-канализации;
4. надежное электроснабжение и быстрый интернет;
5. московские телефонные номера;
6. наличие развитой социальной инфраструктуры (строительство школ и соцучреждений вблизи коттеджного поселка).

Качество жизни в загородном доме в Подмосковье сегодня мало чем отличается от тех удобств, что люди привыкли видеть в московских квартирах. «Обрастание» коттеджных поселков городскими инфраструктурой и коммуникациями провоцируется самими покупателями, предпочитающими работать в мегаполисах, а проживать рядом с природой. По сути это мини-городки с собственной службой техобслуживания и обязательным наличием охраны.

2. Единство стиля

Вторая черта современных подмосковных коттеджных поселков — единство архитектурного замысла. Хотя, безусловно, не все покупатели однозначно воспринимают подобное единообразие. Приобретая загородные жилые дома, очень многие желают максимально отделить свою жизнь от «стандартов» мегаполиса. Для таких людей непривычны поселки, напоминающие строгостью планировки городскую застройку.

Однако, для большинства покупателей единое архитектурное оформление все же имеет больше плюсов, чем минусов, так как такие домовладения выглядят более привлекательно и аккуратно. Стилевое разнообразие может быть интересным в том случае, когда рассматривается вариант не поселка, а примыкающих одного к другим частных «поместий» — домовладений, расположенных на участках площадью более гектара.

3. Расширение географии

Предпочтения клиентов с точки зрения выбора района загородной недвижимости  в Подмосковье почти не изменились.

В сегменте эконом-класса сейчас лидируют дачные участки, расположенные на бессветофорных Симферопольском, Новорижском и доступном по цене Новорязанском шоссе. Покупатели таунхаусов чаще всего выбирают Киевское и Калужское шоссе, а коттеджи бизнес-класса, предназначенные для постоянного проживания пользуются наибольшим спросом на Новой Риге.

По подсчетам риэлторов, в трех лидирующих направлениях: Новорижском, Симферопольском и Ленинградском – 78,9% объема предложений сегодня приходится на участки без подряда. Кроме того, активно набирают популярность восточное и южное направления.

Так, количество коттеджных поселков в восточном направлении, прежде измерявшееся единицами, сегодня уже измеряется десятками. Кроме того, недооцениваемое раньше, в связи с реконструкцией, Дмитровское шоссе, по окончании всех работ, несомненно, вырастет в цене.

На развитие современного загородного рынка недвижимости накладывает отпечаток экономическая и политическая нестабильность в стране, остается высокой и вероятность того, что стагнация будет продолжаться.

Вероятнее всего, структура спроса по всем направлениям существенным образом не изменится, хотя после окончания реконструкции, есть все предпосылки для роста спроса на недвижимость на Дмитровском, Ярославском, Новорижском и Минском шоссе.

Отчетливо видна тенденция, как загородная недвижимость Подмосковья расширяет свою географию, а ее поселки все дальше выходят за пределы ближнего радиуса — 30 км от МКАД.

Уже сейчас земли в радиусе 15-30 км используются девелоперами, в основном, для строительства малоэтажных жилых комплексов, которые в будущем сформируют комфортный пригород Москвы. Доля малоэтажного строительства в Подмосковье достигла показателя 31%, сейчас она находится на пике своей популярности.

4. Развитие «дальней Рублевки»

После того, как был открыт платный дублер Минского шоссе, это событие значительно улучшило доступ жителей столицы к поселкам «дальней Рублевки», а также расположенным рядом поселкам Минского и Можайского направлений. Все это повлечет за собой увеличение стоимости объектов недвижимости, расположенных в данных местах.

С появлением Северного дублера Кутузовского проспекта состоялось открытие новых съездов на Рублево-Успенское шоссе и на Минское шоссе, а также на Одинцово, Сколково и Успенское. Таким образом, с открытием новой трассы изменились приоритеты покупателей с точки зрения расположения объектов загородной недвижимости.

Сейчас проезд на «дальнюю Рублевку» стал не так проблематичен, как это было раньше. Ведь в связи с частыми перекрытиями трассы, спрос на расположенную здесь недвижимость был не слишком велик. Покупатели выбирали объекты, расположенные по скоростному Новорижскому шоссе, а ведь на расстоянии в 20-30 км от МКАД по Рублево-Успенского шоссе немало интересных мест: это вековые лесные массивы, уникальные пансионаты, здесь выстроены замечательные поселки и уже есть вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. Вполне можно ожидать, что после того, как возобновится рост экономики, последует увеличение цен не меньше чем на 5-10% на коттеджи в организованных поселках.

Также с открытием дублера значительно лучше стала транспортная доступность таких поселков «дальней Рублевки», как «Чигасово», «Лион», «Дарьино», «Лапино», «Николино», «Жаворонки» и другие. По мнению специалистов рынка загородной недвижимости, после открытия трассы на «дальней Рублевке» наибольшим спросом будут пользоваться уже готовые домовладения, расположенные в элитных организованных коттеджных поселках в местах с хорошими природными условиями.

Сейчас проблема с транспортной доступностью – одна из основных для рынка загородной недвижимости. Именно это заставляет многих покупателей отказываться от привлекательных условий «дальних» поселков и выбирать участки в пределах 10-15 км от МКАД. Зато, из-за фактора транспортной доступности, стоимость таких удаленных домовладений пока не так высока, как у коттеджей в ближнем Подмосковье. И этим можно воспользоваться.

5. Дорожающая сотка

Несмотря на все кризисные явления в экономике, сотка земли в ближнем Подмосковье стоит стабильно дорого. И это несколько «тормозит» спрос на подмосковные коттеджи и дома.

Величина площади придомового участка — отдельная тема. Ведь считается, что чем больше размеры дома, тем больше должен быть его участок. Традиционные 6-9 соток для обеспеченных людей уже мало привлекательны. Между тем, в ближнем Подмосковье, в основном строятся таунхаусы и малоэтажные ЖК с небольшими участками земли или вовсе без нее.

Совершенно понятно «приложение» к таунхаусам скромных участков размером до 2 соток, себестоимость таунхаусов гораздо ниже стоимости коттеджей: есть экономия на стоимости материалов из-за общих с соседями стен и земли, но она совершенно излишняя для нормального загородного дома. Когда микро-участки отводят полноценным коттеджам со стандартными площадями в 170 — 300 кв. м., это выглядит по меньшей мере нелепо.

Отмечается и новая манера размещения проектировщиками строений на земельном участке. Теперь часто выделяются помещения в отдельные блоки хозпостроек: гаража, жилья обслуги, бойлерной, котельной и прочих. Кроме функциональных построек большие территории загородных домов застраиваются малыми архитектурными формами, особенно декоративного предназначения (беседки, фонтаны, скульптуры). Очевидно, что для грамотного размещения придворных построек нужна достаточная площадь.

6. Рост спроса на деревянные коттеджи

Стремления покупателей забыть про «каменные городские джунгли» и стать ближе к природе сформировали еще одну тенденцию для загородного рынка: в Подмосковье все больше строится домов из дерева, но среди традиционных выборов домовладений все же лидирующие позиции пока что остаются у кирпичных строений.

По наблюдениям риэлторов, более 50% покупателей выбирают коттеджи из кирпича, деревянные дома составляют сегодня около 25% предложений, остальные покупатели выбирают «бетонные» или «каркасные» коттеджи. Хотя, еще 3 года назад соотношение строений «кирпич-дерево» было 75% к 12% (эти данные приводятся Российской ассоциацией риэлторов).

Выбирают «деревянные» варианты застройки поселков все чаще и архитекторы. Специально для застройки участков домами из дерева ими разработаны и новые технологии. Некоторые из них предполагают особое подчеркивание «загородности» и природности объектов.

К примеру, еще не так давно коттеджи из деревянных бревен, часто покрытых трещинами, воспринимались покупателями как бракованные. Сегодня трещинами стандартно «оформляются» деревянные домовладения, их даже считают отличительными преимуществами.

На загородном рынке Подмосковья появляется все больше клиентов, приобретающих деревянные дома без дополнительной обработки внутренних поверхностей стен. Внутри жилищ фактура дерева становится при старении по-настоящему уникальной, а такой интерьер можно выгодно обыграть в охотничьем стиле, кантри или традиционно русском стиле.

7. Снижение спроса на коттеджи большой площади

Тенденции последних лет на загородном рынке Подмосковья связаны с уменьшением размеров домов. Остались в прошлом огромные особняки, построенные в псевдо-дворцовом стиле и с площадями более 1.000 кв. м. Сейчас наиболее популярны «практичные» ресурсосберегающие здания, площадью до 200-250 кв. м., в «комплекте» с просторными придомовыми участками от 10 соток.

В верхнем ценовом сегменте общая площадь домовладений осталась неизменной (от 500 до 1.000 кв. м.). Но изменилась планировка. Вместо одной большой гостиной теперь модно делать комнаты разного функционала, например, каминной комнаты, домашнего кинозала и для прочих нужд. Появляются узкоспециализированные помещения: библиотека, оружейная комната.

Вопрос количества спален решается сравнительно просто: застройщики коттеджных поселков предлагают проекты с таким количеством спален, которое покупатели смогут себе позволить. Наиболее востребованными являются проекты с 4 спальнями, затем следуют дома с 3-мя спальнями (25%). До 10% покупателей недвижимости присматривают коттеджи с 5 спальнями, и только около 2,5% — 2-х спальневые. По количеству этажей  преимущественный выбор большинства архитекторов и покупателей — двухэтажные загородные дома.

8. Упор на практичность, а не вычурность в архитектуре

Считается, что дом должен быть удобным и функциональным. Сегодня покупателям загородной недвижимости малопривлекательны коробки, коттеджи футуристичной архитектуры, а также вытянутые вширь или ввысь дома с «отпечатком десятилетней давности былого шика». В вопросах инженерии здание тоже должно быть удобным, в том числе для перестройки или модернизации.

К сожалению, раньше архитекторы не задумывались над этими вещами и таких домов по Подмосковью было построено очень много. Поэтому мы часто слышим от покупателей фразу «этот дом морально устарел», хотя ему может быть всего 4-5 лет. Это снижает шансы его успешной продажи в дальнейшем.

При проектировании и застройке коттеджных поселков неизбежно проявляются творческие и финансовые разномыслия заказчиков и архитектора. Архитектором закладываются в проект «красота и удобства», застройщики же, обычно, на них экономят. Хотя следует признать, что современный подмосковный рынок загородной недвижимости приближается к насыщению. Соответственно, плохо построенные и некрасивые домовладения станут просто убыточными.

Многие основные идеи домов новых поселков диктуются заграничными тенденциями, на строительство поселков сильно влияние зарубежных архитектурных стилей: германского, британского или американского. Новыми западными технологиями, материалами, оборудованием застройщики часто идут на выбор задуманных там же однотипных решений. Например, для деревянных домовладений бывает трудно не соблазниться использованием «финских» эркеров и веранд. Сейчас так много продумано для строительства индивидуальных домовладений, что очень трудно избежать штампов в этом вопросе.

Выбирая проект коттеджа или при проектировании поселка, заказчики зачастую предпочитают найти что-то «уникальное». Между тем, многие дома, построенные в «жирные годы» высоких цен на нефть совершенно не соответствуют вкусу современных покупателей. Они считают такие проекты излишне вычурными, расточительными и безвкусными и не готовы за них дорого платить. Напротив, простые с виду коттеджи, спроектированные очень продуманно, гораздо удобнее и стоят значительно дешевле вычурных дворцов.