На рынке недвижимости в обороте находятся большие деньги. Предприимчивые инвесторы и риэлторы следят за тенденциями и все чаще обращают внимание на такое явление, как флиппинг. В основе этого направления находится принцип быстрой купли-продажи жилья и заработок на разнице.
Что такое флиппинг?
Флипперы вкладывают средства в недооцененные объекты недвижимости, приводят их в порядок, отбивают расходы и получают свою прибыль. Как и в любом другом виде бизнеса, в перепродаже домов действуют свои законы и принципы. Прежде чем приступить к делу, стоит разобраться в нюансах и определить возможные риски.
Причины появления
Несмотря на наличие хороших активов, в России перепродажа жилья как вид предпринимательства только набирает свои обороты. Причиной тому – действующая система налогообложения, обязывающая продавца компенсировать государству 13% от стоимости дома. Идейным вдохновителем заработка на перепродаже недвижимости стал западный рынок. Впервые подобные операции стали проворачивать в США.
В период мирового кризиса 2008 года риэлторы поняли, насколько выгодно покупать неликвидные объекты, вкладывать средства в их благоустройство и продавать после реконструкции по хорошей цене. Системная работа помогла многим агентствам выжить в то время, когда конкуренты боролись за каждого клиента, предлагая стандартные цены и условия. Со временем, флиппинг как явление, стал набирать популярность и развиваться как отдельное направление в работе с недвижимостью.
Что нужно начинающему флипперу?
Этот бизнес идеально подходит тем, кто стремится работать в удаленном режиме, путешествовать и не привязываться к ограничителям в виде заработной платы. Лучший старт сможет обеспечить себе агент или риэлтор, который уже знаком с законами ниши и готов инвестировать свой потенциал в рискованные операции.
Для запуска собственного дела предпринимателю необходимо:
- Ориентироваться на рынке недвижимости, определять выгодную и невыгодную цену;
- Иметь собственные инвестиции или работать с партнером, который вкладывает средства;
- Проработать четкий план действий и установить последовательность работы;
- Оперативно реагировать на изменения и владеть информацией;
- Построить команду из надежных подрядчиков (ремонтники, рекламщики, юристы);
- Установить сроки и нарабатывать базу.
Самостоятельно справиться со всем объемом задач одному человеку не под силу, поэтому в приоритете находится поиск достойных партнеров или сотрудников. Каждый отвечает за свое направление и является винтиком в механизме. Обратите внимание на то, что подобному виду предпринимательства нужна легализация.
Как выглядит схема по перепродаже домов?
Если оформить флиппинг в определенный алгоритм, то получится следующая схема:
- Поиск «хлама» или объекта, который продается по низкой стоимости;
- Оценка и выкуп недвижимости;
- Быстрое приведение объекта в порядок (косметический ремонт, благоустройство приусадебного участка, установка ограждений, модернизация, проверка и доделка коммуникаций и мн. др.);
- Реклама и поиск потенциального покупателя;
- Оформление сделки, требующее юридического сопровождения;
- Оплата налогов;
- Получение и распределение прибыли, получение оборотных средств для покупки следующего дома.
Представленная модель довольно простая, но трудоемкая. Важно то, что в ее реализации весомую роль играет время. Если ремонтные работы затянутся, то изменится ценовая политика и сроки получения выгоды.
Где искать объекты для покупки и сколько можно заработать?
Основная задача флиппера – получить выгодные объекты для покупки. Это могут быть коттеджи, дачи, частные дома, таунхаусы, дуплексы, участки и т.д. Желательно, чтобы все они были расположены в местах повышенной активности, постоянного строительства и расширения инфраструктуры. К примеру, в этом отношении беспроигрышным вариантом является Москва и Московская область.
Самый высокий заработок можно получить на:
- недооцененном активе (дома в любом состоянии, которые находятся в местах, которые вскоре будут застраиваться);
- дома в «убитом» состоянии (требующие наружного и внутреннего ремонта, который лишь визуально кажется сложным и затратным);
- залоговые объекты (попадают в собственность банка и резко падают в цене. Чтобы их найти лучше действовать в частном порядке и регулярно просматривать информацию на сайтах банковских и иных учреждений);
- срочная продажа (когда хозяевам нужны деньги или они готовятся к переезду);
- проблемы с документами (имея в штате хорошего юриста, можно находить такие дома и в рамках закона улаживать проблемы с бумагами).
После оформления за дело берутся мастера, которые создают из ничего привлекательный для покупки дом.
Как повысить рыночную стоимость?
Большинство собственников не имеет времени или средств на приведение жилья в порядок. Им выгоднее продать свою недвижимость без вложений и не тратить свое время на улучшения. Этим могут воспользоваться профессионалы. Имея ресурсную базу и хорошую команду ремонтников, вы быстро преобразите жилье.
Привлекайте к сотрудничеству начинающих дизайнеров и специалистов, которые могут найти строительные материалы от прямых поставщиков. Помните о том, что на оптовой закупке обеспечивается дополнительная экономия. Сотрудничество с одним и тем же коммерческим подрядчиком даст льготы в виде приоритетного и качественного обслуживания вашего объекта.
Как известно, качественный ремонт, не значит дорогой. Создать стиль и неповторимый интерьер можно из простых вещей. Обращайте внимание на мелочи. Клиента к покупке может простимулировать вещь, которая в ваших глазах выглядит абсолютно незначительной.
Главное, применить правильную комбинацию и реализовать дизайны, которые будут соответствовать вкусам покупателей. В Америке для перепродажи стараются украсить приусадебный участок высадкой зеленых насаждений. Окрашенный забор и ухоженный газон быстро склоняют покупателя к позитивному решению.
Поиски клиента: хитрости и уловки
На этапе покупки объекта уже важно начинать поиски потенциального покупателя. Сроки в этом деле находятся в приоритете, поэтому многие агенты идут на хитрости и ухищрения. К примеру, они обзванивают людей по базе, находят заинтересованных и выставляют минимальный ценник. Затем предлагают другому клиенту цену выше, и когда он соглашается, уведомляют первого покупателя о том, что есть лицо, готовое предложить большую сумму. Методом нагнетания и повышения ажиотажа флиппер добивается максимального ценника, выше которого практически невозможно «прыгнуть».
На осмотр готового дома приглашаются подставные покупатели, которые всем своим видом показывают интерес. Это дополнительный стимул к осуществлению импульсивной покупки. Немаловажную роль играет правильно подобранная визуальная информация и реклама в проверенных источниках. Настройками рекламы в интернете и поиском клиентов может заниматься отдельный человек в штате фирмы. В отдельных случаях можно передать жилье на продажу в агентство и заработать свои комиссионные.
Масштабирование бизнеса
После отработки нескольких сделок флиппер может расширить штат и увеличить количество недвижимости в обороте. Это поможет выйти на качественно новый уровень заработка и завоевать рынок. В процессе оптимизации бизнеса нужно завязывать партнерские отношения, искать связи и своих людей, которые будут информировать о появлении новых интересных возможностей для вклада средств.
Флипперы начинают, как правило, с одного района или населенного пункта. Чтобы расшириться, обратите внимание на другие регионы и перспективы работы за границей. Обеспечьте надежный тыл в лице юристов и хороших подрядчиков. Проанализируйте конкурентов и оцените методы их продвижения. Не бойтесь тестировать различные варианты рекламы и прибегать к нестандартным подходам. Таким образом, ваш бизнес будет функционировать, как часы.
Как повысить выгоды от флиппинга?
Изначально мы говорили о том, что Россия не столь активна в отрасли купли-продажи за счет налогового бремени, которое ложится на продавца. Специалисты научились обходить этот барьер несколькими методами:
- Получение налогового вычета (если жилье стоит меньше 3 млн. руб., то вы платите 13%, но можете получить вычет до 160 тыс. руб., а покупатель до 260 тыс. руб.);
- Владение недвижимостью на протяжении более 3-х лет (такие собственники при совершении операций с активами не платят налог);
- Противозаконное, но практичное уменьшение фактической стоимости (при официальном оформлении разница выплачивается наличными).
Как правило, новички работают с собственным оборотными средствами. Это небольшая сумма, которая инвестируется в объект. Увеличение оборота поможет выйти за рамки обычного гонорара.
Но не забывайте делать точный просчет. Ваш финансовый план должен быть совершенным. Учитывайте финансовые риски и планируйте, исходя из худшего расклада. Таким образом, вы сможете получить неоценимый опыт и хорошую прибыль на операциях с недвижимостью.