Как следить сразу за квартирой, домом и офисом? Эффективные способы управления недвижимостью на сайте Nedvio

Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости — это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность.

Для того чтобы объект недвижимости прослужил долго, необходимо научиться им эффективно управлять или доверить этот процесс профессионалам. В том, какие способы управления жилой и коммерческой недвижимостью существуют на сегодняшний день, и в каких случаях имеет смысл обращаться к услугам профессионалов, мы постараемся сегодня разобраться.

Как правильно управлять своей недвижимостью?

Для начала стоит определиться с тем, что мы подразумеваем под самим понятием «управления». С одной стороны, этот процесс может непосредственно относится к тому, каким образом вы используете и распоряжаетесь вашим недвижимым имуществом. А с другой стороны, это более сложный процесс, касающийся управления и поддержания рабочего состояния всего здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости. Мы рассмотрим понятие управления и в том, и в другом смыслах.

На самом деле, сами того не подозревая, мы занимаемся управлением собственной квартирой каждый день, когда стараемся поддержать ее в чистоте и порядке, своевременно оплачиваем коммунальные платежи и время от времени делаем ремонт. Осуществлять такое управление в рамках собственной квартиры по силами каждому человеку. 

Если у вас появляется дополнительная квартира , которую вы планируете сдавать или уже сдаете в аренду, тогда задача несколько усложняется. Теперь вы несете ответственность не за один объект недвижимости, а уже за несколько. Кроме того, заключенный в письменной или устной форме (если вы не хотите сдавать вторую недвижимость официально) договор аренды также накладывает на вас ряд обязательств перед арендатором. Но и в такой ситуации вы вполне можете справляться с обязанностями управляющего недвижимостью.

С появлением еще и загородного коттеджа задача становится еще более сложной. В этой ситуации вы должны обеспечивать обслуживание не только частного дома, который требует намного больше внимания и затрат, чем городская квартира (включая ответственность за работу основных коммунальных систем и вывоз мусора, но и за поддержание в нормальном состоянии участка земли).

В коттеджном поселке вы можете проживать как сами со своей семьей, так и сдавать его в аренду. И даже в таком усложненном варианте, когда вы являетесь счастливым обладателем сразу нескольких объектов жилой городской и загородной недвижимости, справиться с такой задачей можно самостоятельно без привлечения третьих лиц.

А вот наличие второго дома или квартиры заграницей превращает даже простые заботы о постоянном поддержании чистоты, порядка, оплаты коммунальных платежей и мелкого ремонта в более сложную категорию проблем, потому что находится там постоянно вы не можете.

В таком случае, самым оптимальным выходом становится так называемое доверительное управление, когда вы доверяете решение всего комплекса проблем и текущих вопросов профессиональному агентству, которое будет представлять ваши интересы на основании оформленной доверенности.

Профессиональные управляющие компании могут помочь с решением обслуживания большого количества объектов недвижимости за определенное вознаграждение, (которое в случае сдачи квартиры или коттеджа в аренду составляет 10-20% от ежемесячного платежа). Они могут решать за вас все вопросы по поиску арендаторов, уборки квартиры или дома, мелкого и крупного ремонта апартаментов, здания, мебели, техники и даже инженерных систем, производить своевременную оплату коммунальных платежей и платить подоходный налог от получаемой арендной платы. 

Такая практика очень широко распространена в Европе и в Америке. Однако использование этого варианта возможно только в случае составления официального договора и готовности оплачивать эти услуги, а также подавать данные в налоговую инспекцию.

Особенности управления коммерческими объектами

Как правило, элементарными знаниями, необходимыми для осуществления базового управления квартирой и загородным домом обладает каждый человек. А вот со сферой коммерческой недвижимости все обстоит намного сложнее, потому что здесь уже требуются весьма специфические навыки и знания.

Без специальной подготовки управлять объектом коммерческой недвижимости, будь-то: офисное помещение, склад, производственный комплекс, супермаркет или салон оптики уже не получится. Особенно в ситуации, когда вы владеете сразу несколькими такими помещениями.

И здесь приходят на помощь профессиональные консультанты, работающие в крупных московских агентствах недвижимости, специализирующихся именно на управлении коммерческой недвижимостью.

Помимо ответственности, которую вы несете за управление непосредственно вашей квартирой, коттеджем или офисом, необходимо также управлять и самим многоквартирным домом, коттеджным или дачным поселком и бизнес-центром, в котором этот офис расположен. Это уже совершенно другой тип управления недвижимостью.

Что входит в услуги управления недвижимостью?

Под управлением жилым помещением принято подразумевать следующий тип работ:

• Обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем жильцам дома;
• Управление вопросами использования общедомовых и придомовых территорий, включая чердаки, подвалы, технические этажи и площадку рядом с домом;
• Управление вопросами периодического и капитального ремонта жилого дома, а также проведением необходимо комплекса технических работ и работ по проведению профилактики и ремонта основных инженерных систем.

Если речь идет о типовом многоквартирном доме, то здесь выделяют три возможных способа управления, которые предлагаются Жилищным кодексом РФ:

1. Управление группой собственников данного помещения

Такой вариант управления подходит для небольших многоквартирных домов, в которых проживает несколько семей. Например, если вы проживаете в таунхаусе, и объединяетесь с вашими непосредственными соседями, коттеджи которых расположены с вами в одном жилом комплексе.

В таком варианте, когда в управлении участвует от 2 до 5 семей и все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Жильцы самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

2. Управление с привлечением специализированной Управляющей компании

К несомненным плюсам такого метода управления можно отнести то, что все заботы, связанные с управлением и поддержанием надлежащего состояния вашего дома вы доверяете специализированной компании, имеющей свой штат профессиональных сотрудников и все необходимое оборудование и ресурсы.

Основную сложность представляет подбор подходящей вам УК, что обусловлено относительно недавним появлением таких структур. Многие недавно созданные управляющие компании не имеют достаточных знаний, опыта и ресурсов для осуществления эффективного управления жилым домом.

3. Управление через созданное товарищество собственников жилья (ТСЖ) или потребительский кооператив

Сегодня это один из наиболее часто используемых способов управления многоквартирным домом, который, по сути, является некой комбинацией первых двух типов управления.

Данная структура очень схожа со структурой дачного кооператива. ТСЖ является официально зарегистрированным юридическим лицом, которое может быть создано только при согласии не менее 2/3 жильцов многоквартирного дома. ТСЖ имеет возможность нанимать штат как постоянных сотрудников для выполнения ряда регулярных работ (например, по уборке подъездов и вывозу мусора), так и привлекать для выполнения разовых и специфических технических работ ряд специализированных организаций.

Как и любая другая организация, товарищество собственников жилья имеет свои учредительные документы. С каждым из жильцов заключается отдельный договор, который имеет минимальный срок действия в течение одного года и максимальный в течение пяти лет.

К основным пунктам такого договора относятся:

1. обязательное описание объекта недвижимости, над которым будет осуществляться управление;
2. перечень работ, которые подразумеваются под самим понятием управления и включают в себя все виды ремонтных и обслуживающих работ;
3. порядок внесения коммунальных платежей и оплаты услуг за содержание помещения каждым владельцем квартиры;
4. определяется способ и мероприятия, проводимые в качестве контроля за работой ТСЖ.

Недостатком такого способа управления будет то, что все решения принимаются большинством собственников квартир и являются обязательными для остальных жильцов, даже если они с таким решением не согласны. Сюда также добавляется и человеческий фактор, который может повлечь за собой различные конфликтные ситуации между соседями, так как у каждого жильца обязательно будет своя точка зрения на оптимальный способ решения обсуждаемого вопроса.

Из вышесказанного видно, что у каждого из существующих способов управления объектом жилой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Но если с многоквартирными домами и дачными поселками, имеющими свой местный орган самоуправления, все более менее понятно, то вопрос управления коммерческой недвижимостью намного сложнее и многограннее.

Конечно, в том случае, если имеющееся у вас офисное, торговое или производственно-складское помещение вы используете сами, для ведения собственного бизнеса, вопросы своевременного технического обслуживания здания имеет смысл решать самостоятельно или через работающего у вас административного директора (или специалиста АХО, в зависимости от вашего штатного расписания).

Решать проблемы уборки помещения и прилегающей территории, ремонта сантехники и мелкого ремонта мебели и техники придется в ежедневном режиме. Это достаточно сложно будет сделать, если вам принадлежит не одно, а несколько помещений. А в ситуации, когда вы сдаете коммерческие площади в аренду или постоянно проживаете в другом городе, наиболее эффективным будет привлечение специалистов из управляющего агентства. В договоре с агентством вы сможете четко оговорить необходимый вам спектр услуг и пределы полномочий управляющего.

При выборе варианта доверительного управления вы можете контролировать все текущие процессы и подписывать значимые для вас документы, а можете полностью доверить все процессы, связанные с управлением как помещением, так и извлечением максимальной прибыли от использования коммерческой недвижимости специалистам, которые будут регулярно отчитываться о проделанной работе.

При передаче всего процесса управления вашей недвижимостью в ведение такого специализированного агентства, список основных услуг будет выглядеть следующим образом:

1. Проведение детальной технической экспертизы объекта недвижимости, с целью определения оптимального и наиболее эффективного способа управления и ведения бизнеса.
2. Создание генерального бизнес-плана и бюджета, включающего основные статьи расходов и доходов;
3. Проведение рекламной кампании по привлечению потенциальных клиентов или арендаторов, в зависимости от выбранного направления деятельности;
4. Разработка комплекса мер по сохранению и улучшению эксплуатационных характеристик объекта недвижимости;
5. Обеспечение охраны объекта недвижимости;
6. Решение всех вопросов, связанных с поддержанием рабочего состояния помещения, включая проведение ремонтных работ, замену сантехники и других инженерных систем, уборку помещений;
7. Согласование всех необходимых вопросов с органами местного и государственного управления;
8. Ведение всего документооборота в сфере финансов и взаимодействия с клиентами;
9. Подготовка и предоставление регулярного отчета по проделанной работе.

Непосредственный порядок действий управляющей компании зависит от специфики вашего бизнеса и самого объекта недвижимости. Так, например, если вы являетесь владельцем торгового центра, эксперты помогут вам выбрать:

• оптимальный вариант расчета арендной платы;
• подобрать новых арендаторов или обеспечить максимально эффективное взаимодействие со старыми;
• разработают стратегию дополнительных рекламных и маркетинговых кампаний;
• при необходимости подготовят план реконструкции здания с целью повышения объемов полезных площадей;
• разработают программу повышения лояльности ваших постоянных клиентов и привлечения новых.

Кроме того, вам будет предложено сразу несколько вариантов повышения доходности (за счет изменения пула и уровня арендаторов, размещения дополнительной рекламы внутри торгового центра и на фасаде здания, появления дополнительных сопутствующих ритейлу услуг и т.п.).

И, безусловно, все агентства, занимающиеся управлением коммерческой недвижимостью, предлагают полное юридическое сопровождение и все необходимые консультации.

Резюме

Как видно из перечисленного перечня услуг, передав бразды правления управляющей компании, вы больше можете не беспокоиться о необходимости постоянного поддержания оптимального использования вашей недвижимости. Теперь она точно будет приносить вам стабильную ежемесячную прибыль с минимумом хлопот.