Покупка земельного участка. Все этапы процесса и порядок оформления на сайте Nedvio

Покупка земельного участка под строительство дома — это довольно сложный и кропотливый процесс. Нужно учесть массу нюансов и крайне желательно разбираться в законах и юридических тонкостях подобных сделок.

В этой статье мы расскажем вам об основных этапах процесса покупки участка, об юридических аспектах, порядке оформления сделки купли-продажи земли, а также расскажем о наиболее распространенных программах продаж, которые сегодня практикуют застройщики коттеджных поселков.

1. Определяемся с направлением и местоположением участка

К выбору местоположения участка следует подойти очень внимательно, поскольку оно должно быть удобным для ваших поездок за город. Так, если вы живете на западе Москвы, вам не следует выбирать место на востоке города (если, конечно, у вас там нет близких родственников или друзей) и наоборот.

Самые большие пробки, с которыми вы столкнетесь при поездках загород, будут, разумеется в пятницу и воскресенье вечером. Учтите, что при неверно выбранном местоположении, вам придется простоять несколько часов, прежде чем вы попадете на нужное шоссе. Поэтому оптимальнее всего выбирать поселок ближе к той магистрали, рядом с которой вы живете.

2. Определяемся с категорией и назначением участка

В России под строительство частных домов отведены земельные участки двух категорий: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и сельхозназначения. В первом случае участки располагаются в границах населенных пунктов, либо так называемых землях поселений. Во втором случае земля может быть использована для ведения фермерской деятельности (ЛПХ, КФХ) или для строительства садового домика.

Выбор категории участка имеет очень большое значение. Так, если дом построен на земле под фермерство или садоводство (с/х назначения), вам будет сложно оформить его как жилой, а также получить на него адрес и прописаться (это можно будет сделать только через суд). К тому же, большинство участков, которые относятся к сельхозугодиям, зачастую расположены в удаленных, труднодоступных местах, а иногда просто «в поле». Учтите, что такие территории обживаются крайне медленно, в них почти нет инфраструктуры и вполне вероятно, что не появится вообще.

Конечно, если мы говорим о ближнем Подмосковье, то в местных поселках и селах вы найдете достаточно развитую инфраструктуру: во многих селах есть не только электричество, но и магистральный газ, вода, канализация, охрана и т. д. В некоторых поселках вы без проблем сможете получить местную прописку и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, полиция, МЧС и т. д.).

Так что, при желании, можно найти приемлемые участки на землях сельскохозяйственного назначения. Тем более, что они обычно располагаются в живописных местах (около лесов, рек, озер), а цены на участки в СНТ и ДНП, как правило, в 2-5 раз дешевле земель ИЖС.

Однако следует учитывать все риски покупки земли в садовых и дачных товариществах. Вы должны понимать, что все решения об инфраструктуре и коммуникациях в СНТ и ДНП принимаются коллегиально, а ремонт и благоустройство территории осуществляется за счет членских взносов.

Как правило, это отношения, основанные на добровольном членстве в организации и не обязательные по договору. Поэтому сумма взносов на те или иные нужды поселка может существенно отличаться от ранее поданных голосов, а количество голосов на общем собрании СНТ может не позволить принять то решение, которое нужно именно вам (например, увеличение мощности газовой трубы). Очевидно, что в таком случае, ваш участок может оказаться навсегда «отрезанным» от проходящей рядом магистральной газовой трубы. Хотя все дело — по сути в одной бумажке.

Планируя купить участок в СНТ, также имейте ввиду, что в спорах о неуплате платежей или членских взносов суды чаще всего принимают сторону правления, а врезаться в инфраструктуру невозможно без их разрешения. Поэтому покупка участка в СНТ — это всегда больший риск, нежели приобретение земли ИЖС на землях поселений.

3. Подбор участка и анализ рекламных предложений

Сегодня Интернет просто «завален» предложениями и рекламой участков, поселков, застройщиков частных домов. Плюс регулярно проводятся выставки загородного строительства, где можно встретиться с представителями поселков и обо всем разузнать, не выезжая из города.

Однако огромное обилие предложений может завести вас в ступор. И вы окончательно запутаетесь в каком поселке что есть, а чего нет, какой расположен удачно, а другой — не очень, где с документами все хорошо, а где все плохо. Процесс подбора участка осложняется еще тем, что только в Подмосковье представлено более 1000 коттеджных поселков и несколько тысяч СНТ.

Что же делать в таком случае? Оптимальнее всего поручить эту работу профессионалу — обратиться в надежное агентство или к опытному риэлтору. Эти эксперты провели уже сотни сделок и прекрасно разбираются во всех нюансах покупки участков и помогут вам выбрать не только самое лучшее предложение, но еще и избежать подводных камней.

Второй распространенный метод поиска участков — воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, тех кто уже приобрел землю под строительство дома. Правда учтите, что то что нравится им — не факт, что подойдет вам. И в этом случае вы с высокой вероятностью просто потеряете время (хотя получите некоторые ценные рекомендации).

Третий способ — самостоятельное исследование рынка и анализ рекламных предложений на просторах сети Интернет. Учитывая специфику рынка земельных участков, мы рекомендуем выбирать только профильные сайты по загородной недвижимости. Таким образом вам не придется «мучаться» с фильтрами поиска и просматривать «кучу» нерелевантных предложений квартир, офисов и тому подобное. Плюс на таких сайтах вы наверняка увидите ценную информацию об экологии местности, транспортной доступности, «начинке» поселка и его готовности.

Очень важно обратить внимание на стадию готовности поселка, в частности на инфраструктуру и наличие коммуникаций в поселке. Самая частая ошибка покупателей — покупка участка в деревне или СНТ, где нет инфраструктуры или элементарных благ: таких как газ, вода, дороги, сотовая связь и интернет. Ожидать, что они появятся в скором будущем — наивно. Поэтому лучше заранее понять: будет ли застройщик поселка или мэр поселения инвестировать в них или нет.

Это чрезвычайно важный момент при покупке загородной недвижимости. И он влияет не только на цену, но и на стоимость дальнейшего владения и ликвидность перепродажи участка.

Важно понимать, что покупка земли без необходимых коммуникаций — не лучшая инвестиция. Сама по себе земля практически ничего не стоит. Ведь участок просто нельзя использовать по прямому назначению. Расположение газопровода и линии электропередач вблизи земли также не является гарантией, поскольку самостоятельное подключение к ним, как правило, сопряжено с большими трудностями. К примеру, газ в магистральной трубе может иметь высокое или среднее давление, и для его снижения до требуемых стандартов необходимо проводить различные технологические мероприятия и, разумеется, потратить большие деньги.

Выбирая участок без коммуникаций, имейте ввиду, что может случиться так, что вам просто откажут в выдаче разрешений и техплана на подключение к ним.

Таким образом, лучше всего выбирать участки с коммуникациями, но если вы решите купить землю в строящемся поселке, обязательно уточняйте у застройщика когда их проведут, как это будет оформлено, какие есть гарантии, и сколько это будет стоить. Так вы, во-первых, сразу узнаете полную цену за участок, а во-вторых, у вас появится право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата всех оплаченных денег, если застройщик не выполнит условия подключения.

После того, как отфильтрованы поселки, деревни или участки земли, которые вам не подходят, можно приступать к изучению конкретных предложений. Лучше всего сформировать список из 5-10 поселков, которые вам максимально подходят по всем параметрам, а затем тщательно проанализировать их.

Изучая сайты застройщиков следует обратить внимание на:

• общий план застройки поселка;
• количество проданных участков на момент открытия;
• цену, объявленную продавцом, специальные предложения и рекламные акции;
• фотографии строительства и благоустройства поселка;
• размещенные новости в поселке, их характер и дату последней публикации.

Изучив эти разделы сайта, вы поймете насколько выбранный вами коттеджный поселок «живой», поймете динамику продаж и темпы его строительства.

4. Телефонные переговоры с менеджером

Перед посещением поселка с интересующим вас участком, важно собрать предварительную информацию и убедиться, насколько она соответствует правде. Для этого рекомендуется изучить не один, а несколько сайтов, изучить форумы, отзывы о поселке.

При телефонных переговорах с менеджером коттеджного поселка, рекомендуется задать следующие вопросы:

1. Запросите учредительные документы, включая документы на право собственности на землю и каким образом она была получена (через куплю-продажу, дарение, наследство и т. д.). Рассмотрите их и согласуйте с другими документами. Необходимо тщательно понимать хронологию сделок с недвижимостью с точки зрения законности;
2. Если речь идет о покупке участка сельхозназначения не лишним будет изучить информацию на сайте Росреестра. Можно также попробовать понять возможность перевода земли в другую категорию, либо изменения ее типа разрешенного использования (ВРИ);
3. Запросите сертификат или выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в соответствии с Генеральным планом поселка;
4. Запросите «свежую» выписку из Единой земельной книги (в отличие от паспорта на недвижимость, она включает в себя координаты объекта и любые сборы);
5. Попросите прислать образец договора купли-продажи земли (ДКП);
6. Запишитесь на прием к менеджеру, чтобы посмотреть и выбрать понравившийся участок.

Если продавец не согласен присылать копии документов для подробного изучения или скрывает ту или иную информацию, это должно вас насторожить.

Лучше всего отправить все эти вопросы менеджеру по электронной почте. Как правило, в ответ вы получите все документы, кроме счета на оплату. Позже мы объясним, почему вы должны запрашивать эти документы и что вы должны спросить. Попробуйте получить письменные ответы. Это может быть полезно в будущем.

5. Приезд в поселок и осмотр участка

Лучше заранее продумать и спланировать этот этап. Выделите определенный день и время, учитывайте затраты времени на дорогу в поселок и обратно.

По пути в поселок обратите внимание на загруженность дорог, окружающую инфраструктуру, наличие торговых центров, рынков, автозаправок, магазинов, аптек. По приезду на место и встрече с менеджером, постарайтесь обойти весь поселок и изучить как можно больше вариантов участков.

Качество загородной жизни, в первую очередь, зависит от экологии и транспортной доступности. Изучите как близко к поселку находятся леса, водоемы, автотрассы, остановки общественного транспорта, жилая застройка и объекты инфраструктуры. Оцените также доступность подъездных путей, их загруженность и возможность выбора альтернативных маршрутов.

Если участок предлагается рядом с водохранилищем, необходимо оценить возможность выхода к нему и сходить посмотреть его. Если рядом с поселком строится жилой микрорайон, то оцените риск его дальнейшего развития.

Также следует оценить близость различных промзон, аэропортов и магистралей с интенсивным движением автотранспорта. Все это является источниками постоянного загрязнения воздуха и шума. И в таком месте вы не получите полноценный отдых.

Далее следует проанализировать качество участка. Идеально, чтобы он был ровным и сухим. Обязательно проверьте, есть ли на нем лужи и почему они возникли. Одно дело — недавно прошедший ливень, другое — высокий уровень грунтовых вод. Имейте ввиду, что на участках с высоким уровнем вод строительство дома будет трудным и затратным.

Изучите рельеф участка. Имейте ввиду, что наличие холмов, либо уклон на 5 и более процентов также ведут к удорожанию строительства. Оптимальнее всего, когда участок имеет простые формы и пропорции: квадратный или прямоугольный, с ровным рельефом, не узкий и не длинный.

Уточните какие коммуникации уже подведены к участку, а какие только планируется подвести. Где располагается граница коммуникаций: электрические столбы, щиты, где проходит магистральная труба с газом. Какова их мощность? Достаточно ли ее для жителей поселка?

Также расспросите продавца кому принадлежит подъездная дорога и за чей счет она будет содержаться и ремонтироваться? Узнайте заранее размеры коммунальных тарифов (ЖКХ) и эксплуатационных расходов на ремонт и благоустройство поселка.

Если вам все подходит, лучше все еще раз подтвердить письменно по электронной почте, и можно переходить к следующему шагу.

6. Заключение договора купли-продажи участка

В принципе, вся процедура приобретения недвижимости, кроме ее фактического подбора, может быть разделена на четыре этапа:

1. Проверка права собственности и других документов;
2. Согласование условий договора купли-продажи;
3. Выставление счета и перевод денег;
4. Государственная регистрация перехода права собственности.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется проверить достоверность всей предоставленной вам информации. Как упоминалось выше, в первую очередь важно, чтобы продавец не ограничивал вам доступ ко всем необходимым документам.

При заключении договора купли-продажи участка обратите внимание на наиболее важные условия:

1. Предмет договора;
2. Стоимость договора;
3. Порядок оплаты участка;
4. Обязанности продавца и покупателя;
5. Приложения к договору;
6. Иные условия.

Понятно, что такие имущественные объекты, как земельные участки представляют собой особую категорию. Поэтому они должны быть описаны в договоре как можно более подробно и включать следующую информацию:

• Площадь участка;
• Адрес и местонахождение;
• Кадастровый номер;
• Категория земли и тип разрешенного использования.

Также целесообразно указать, на каком основании продавец является владельцем земли и какими документами он это подтверждает. Учтите, что при отсутствии этих условий в договоре купли-продажи, суд может признать сделку недействительной.

Наличие обременений и ограничений права пользования ЗУ содержится в выписке из Росреестра. В договоре обязательно должны быть указаны (или опровергнуты) наличие обременений, сервитутов и иных ограничений на пользование участком. Рекомендуется также изучить открытые судебные и долговые базы данных в Интернете, расспросить продавца о требованиях третьих сторон, кредиторов, ведении судов и наличии нерешенных споров.

Если продавцом участка выступает ИП (индивидуальный предприниматель), следует изучить его свидетельство, а также паспортные данные, включая семейное положение. Если продавец состоит в браке необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

Осуществление расчетов между сторонами — это отдельная и серьезная тема, которую мы уже подробно описывали в других статьях нашего сайта. Если говорить коротко, мы рекомендуем производить расчеты только безналичным путем.

7. Оформление передачи права собственности и получение документов на землю

Для регистрации передачи права собственности на землю стороны ДКП предоставляют Росреестру следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность (для юридических лиц — документы, удостоверяющие личность физического лица или их представителя — паспорт, нотариально заверенные полномочия на совершение сделки);
2. Заявление на внесение в список объектов недвижимости;
3. Квитанция об уплате пошлины (копия и оригинал);
4. 4 копии договора купли-продажи;
5. Акт приемки / сдачи объекта, подписанный обеими сторонами;
6. Кадастровый паспорт, либо план земельного/дачного участка (копия и оригинал);
7. Нотариальное согласие супруга продавца на передачу права собственности.

Список, состав и количество необходимых документов предварительно определяются в Федеральной регистрационной службе или территориальном МФЦ. При передаче их на оформление, заявитель получает расписку ​​об получении и рассмотрении. Стоимость уплаты государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности указана в договоре, но на практике покупатель обычно платит пошлину (2000 рублей).

Документы на регистрацию прав на участок можно отправлять в МФЦ или напрямую в Росреестр. Установленный крайний срок для государственной регистрации таких сделок составляет — не позднее 30 дней, хотя регистрационные действия, в настоящее время, выполняются намного быстрее. В среднем, вы станете владельцем недвижимости уже через две недели. Если отправлять документы через МФЦ, то это будет чуть дольше.

Если для покупки участка вы планируете использовать кредиты и ипотеку, имейте ввиду, что крупные и топовые банки (такие как Сбербанк), готовы оказывать полное юридическое обслуживание по сделке и, в то же время, возьмут на себя все хлопоты с подачей и оформлением документов в собственность. Эта услуга стоит денег, однако она значительно снижает ваши риски, как покупателя, плюс сэкономит ваше время и усилия при совершении сделки.

Заключение

Как видите, приобретение земли под строительство частного дома — это достаточно сложный процесс, требующий понимания многих аспектов, включая проверку юридической чистоты, а также технических нюансов, связанной с дальнейшим обслуживанием и управлением поселка. Однако, если подойти к вопросу грамотно, всех этих рисков можно избежать.