Приемка новостройки. Что важно учесть перед подписанием Акта? на сайте Nedvio

Жилье в новостройке покупать всегда выгодно. В первую очередь, потому, что квартиры в строящихся домах стоят на порядок дешевле, чем вторичное жилье. К тому же, вы получаете жилье в новом доме, с новыми планировками и коммуникациями, которыми «не блещет» старый жилой фонд. Покупка квартиры или апартаментов в новостройке хороша еще тем, что вы можете не беспокоиться о ремонте долгое время. Водопровод и канализация, электропроводка и пр. прослужат вам еще лет 40-50, чего не скажешь о вторичных квартирах…

Однако, как и любая крупная инвестиция, покупка квартиры в новостройке, не лишена и рисков. В первую очередь, это юридические риски: непорядочность застройщика, нарушение законов при возведении ЖК, незавершение строительства в срок. Во-вторую очередь, это строительные риски: т. е. неудовлетворительное качество строительства.

В этой статье мы подробно расскажем о втором типе рисков: строительных. Учитывая, что сегодня многие люди предпочитают покупать квартиры сразу с отделкой, полагаем будет также полезно рассмотреть как правильно оценить не только качество строительства новостройки, но и сделанного застройщиком ремонта.

Что рискованнее: новостройка с отделкой или без?

Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Разумеется, чем больше работ выполнит застройщик, тем больше вероятность, что где-то что-то будет не так. С другой стороны, на рынке есть немало примеров, когда девелоперы строили жилье с отделкой намного качественнее даже элитных ремонтных бригад. Так что здесь как повезет.

Дабы уменьшить риски, мы рекомендуем покупать квартиры и апартаменты у надежных строительных компаний, внимательно изучать отзывы о них на независимых сайтах, плюс желательно посетить уже построенные объекты (под видом покупателя) и самому оценить качество строительства.

Разумеется, идеала вы можете и не увидеть. Но тут уж важно взвесить все за и против. Возможно лучше закрыть глаза на некоторые мелкие недочеты, если альтернатив просто нет. Взять, к примеру, ситуацию с новым строительством в центре Москвы или Санкт-Петербурга — новостроек в последние годы здесь строится очень мало. И если стоит выбор: новостройка или старый жилой фонд, однозначно менее рискованно покупать новое жилье.

Еще один момент, который нужно учитывать: «Готовы ли вы вкладываться в ремонт?».  Это удивительно, но согласно аналитическим исследованиям, все больше россиян берут ипотеку и новостройку + кредит на ремонт. Это, конечно, очень недальновидный и рискованный подход к решению жилищной проблемы, совершенно неразумный с точки зрения семейных финансов. Ведь очевидно, что покупатель теряет и деньги (проценты) и время, как и обременяет себя двойной кредитной кабалой.

Если вы не располагаете накоплениями на ремонт, то лучше покупать квартиру с отделкой. Так вы сэкономите и деньги, и время, и сразу же въедете в новое жилье. Более того, вас не будут досаждать несколько месяцев гастарбайтеры, мешки со строительным мусором, пыль в подьездах, стук молотков и дрелей и пр., поскольку ваши соседи также как и вы получают квартиру с ремонтом.

Сегодня многие девелоперы обратили внимание на данную проблему, и предлагают на продажу квартиры в новостройках с отделкой «под ключ», т. е. полностью готовому для проживания жилью. Покупателю остается только купить необходимую мебель.

Квартира с готовой отделкой — более выгодное решение, если это:

• Это ипотечная квартира. Поскольку вам будет легче планировать семейный бюджет на будущее, без затрат на ремонт;
• Вы — бизнесмен. Для вас важен каждый час вашего времени. Лучше его потратить на развитие бизнеса, чем на ремонтные работы;
• Вы — инвестор. Поскольку эту недвижимость можно практически сразу сдавать в аренду.

Второй вариант — приобретение квартиры в новостройке с «чистовой отделкой». Они отличаются тем, что в них проведена полностью подготовка к ремонту: сделана разводка электрики, выровнены стены, и пр. Такие квартиры и апартаменты продаются уже, как правило, в более дорогих сегментах: комфорт, элит и бизнес. Это объясняется, возможно тем, что у покупателей такого жилья есть свободные средства на ремонт + они располагают уже другим жильем, и для них не проблема подождать несколько месяцев, пока будет идти ремонт.

Бывают еще жилые комплексы со смешанным типом жилья: когда застройщик совмещает в одном доме несколько вариантов отделки квартир. Это, в основном, делается для маркетинговых целей, чтобы увеличить спрос на реализуемое жилье.

Логично, что отделка напрямую влияет на цену за метр. И, в большинстве случаев, стоимость отделки включается в общую стоимость квартиры. Правда бывают исключения: когда девелопер предлагает отделку как дополнительную опцию, за отдельную плату. В этом случае клиенту предлагают на выбор квартиру в новостройке с отделкой или без нее.

Стоимость отделки зависит напрямую от качества используемых при ремонтных работах материалов и ценовой политики застройщика. И когда отделка сразу входит в цену квартиры, то определить ее стоимость достаточно сложно. Если вы не уверены в обоснованности цены, в этом случае, логично сравнить стоимость метра с теми квартирами, которые продаются в данном ЖК без отделки.

Хотя, как показывает практика, в большинстве случаев, покупка квартиры с готовой отделкой получается более выгодным решением, чем вариант: квартира с чистовой + ремонт своими силами. Выбирая такое решение, можно сэкономить до 7-15%. Все потому, что застройщики работают на объем, и как крупная компания, имеют огромные скидки на строительные материалы и услуги строителей.

Конечно, многим не нравится стандартная, типовая отделка. Хотя, как показывает практика, переделать ее, в большинстве случаев, выходит намного дешевле, чем отделывать все с нуля, с бетонного пола и стен.

Данным предисловием мы рассказали о нескольких типах отделки новостроек. Все потому, что приемка таких квартир тоже будет делаться по-разному. Об этом мы расскажем в конце нашей статьи, а пока расскажем об основных причинах некачественно сдаваемого жилья.

Почему рискованно сразу подписывать Акт приема-передачи?

Приобретение квартиры в новостройке — это долгий квест, испытывающий нас на прочность. Инвестируя в это дело немалые деньги мы испытываем массу эмоций. И в основном это страх и недоверие (вдруг что-то пойдет не так). И когда этот квест подходит к концу, и становишься владельцем долгожданной квартиры, все страхи уходят, и наконец наступает облегчение и радость.

И вот здесь кроется психологическая ловушка — кажется, что все уже позади и можно наконец-то «выдохнуть» и ехать получать заветные ключи. Увы, но сдача жилого комплекса в эксплуатацию — это еще не финал. Ведь предстоит еще принять «товар», правильно оценить его качество и грамотно предъявить претензии застройщику, в случае выявленных нарушений.

К сожалению, от недостатков и дефектов в строительстве никто не застрахован. И это не зависит от масштаба и надежности застройщика. Согласно статистике, каждая 3-я квартира сдается с нарушениями. Наибольшее количество жалоб в актах приемки отмечается насчет стыков оконных блоков и стеновых проемов, за которыми следует качество отделки сантехники. И, несмотря на постоянно улучшающееся качество строительства и конкуренцию среди застройщиков, претензий и сложностей меньше не становится. И, в основном, из-за невнимательности самих покупателей.

Разумеется, есть серьезные недостатки, и легко поправимые — на которые можно закрыть глаза. Возможно что на последние лучше не тратить время и проще сразу начать ремонт. И только вам, как покупателю, решать, согласны ли вы ними мириться с выявленными недостатками, подписывая акт приемки, или нет.

Далее мы подробно расскажем о том, как правильно принимать квартиру в новостройке, и на что следует обращать внимание.

Как принимать новостройку?

Принимая квартиру от застройщика, вы должны быть очень осторожны со всеми мелочами, и в идеале лучше договориться о том, чтобы застройщик устранил их еще до подписания акта приемки.

Но бывает так, что вас вообще не приглашают на приемку новостройки, хотя дом давно уже сдан. Это плохой знак.

Учтите, что квартира в новостройке должна быть передана новому владельцу не дольше, чем через 3-6 месяцев с момента принятия дома ГК. Если сроки затягиваются, значит с ЖК что-то не так, возможно, существуют серьезные проблемы в качестве здания. Помните, за нарушение сроков сдачи-приема квартиры, вы можете требовать выплаты неустойки со стороны застройщика.

Принимая акт передачи, перечитайте смотровой лист, где описаны все выявленные вами недоделки. Покупатель имеет право требовать все, что было ему обещано при заключении договора, так что если заметны дефекты, некачественно выполненные работы, об этом должно быть заявлено в смотровом листе. Если выявлены недостатки, в смотровом листе обязательно должно быть указано время, к которому застройщик обязан устранить проблемы и дефекты.

В документе обязательно оговаривается состояние квартиры, в котором она поступает к дольщику в собственность. Более того, в договоре должно быть прописано соответствие жилья всем нормативным актам. Существуют ГОСТы и СНиПы, где прописаны допустимые перепады высот и другие немаловажные мелочи. Ознакомиться с этими документами можно на специализированных форумах и сайтах.

Если у вас не опыта в строительстве и желания всем этим заниматься, лучше всего пригласить опытного специалиста или знакомого, который сам работает в этой сфере. Если вы все же хотите принять квартиру в новостройке своими силами, это можно сделать, если соблюдать следующие правила.

Правила приемки квартиры в новостройке

(1) К осмотру лучше всего приступать в светлое время суток. Ночью или в сумерках вы просто можете не заметить многие дефекты.

(2) Возьмите с собой на приемку:

• блокнот;
• ручку или карандаш;
• карманный фонарь;
• небольшой электроприбор для проверки розеток (прекрасно подойдет зарядное устройство от телефона);
• лампу;
• стульчик или небольшую стремянку (последние можно, при необходимости, попросить у строителей).

(3) Внимательно перепишите все номера счетчиков и показания на них. При получении паспорта на счетчик это гарантия, что вы получите именно ваш паспорт. Показания нужны для оплаты коммунальных услуг, поскольку после подписания акта о передаче оплачивать их будете уже вы.

Как найти и увидеть дефекты в новостройке?

Как правило, новые дома сдаются с квартирами трех типов:

• с чистовой отделкой;
• предчистовой;
• и без отделки.

Следовательно, и претензии к застройщику зависят от типа отделки.

Как принять новостройку с чистовой отделкой?

1. Начать осмотр квартиры следует со стен. Они должны быть ровные, гладкие, на них не должно быть бугров или трещин;
2. При чистовой отделке предполагается оклейка стен обоями. При этом обои должны быть наклеены ровно, рисунок на стыках должен совпадать, линия поклейки должна быть перпендикулярна потолку. Обязательно проверьте отсутствие пузырьков и комков под обоями;
3. Если стены окрашены, на них не должно быть потеков, неровностей, шероховатостей, цвет краски должен быть ровный, без разводов (если это не предусмотрено дизайнером и не оговорено с покупателем). Краска не должна нигде вспучиваться или отслаиваться;
4. Все элементы внутреннего декора: плинтуса, стеновые плиты, декоративный камень должны быть аккуратно состыкованы, с одинаковым рисунком. Обязательно постучите по ним. Если услышите громкий звук, это означает, что под декором есть пустоты или трещины, что недопустимо при сдаче квартиры;
5. Наиболее популярные сегодня напольные покрытия – линолеум и ламинат. С линолеумом как правило не возникает проблем, хотя и здесь возможны бугры, вздутия, пузыри, поэтому лучше не полениться и осмотреть каждый квадратный метр;
6. Сложнее оценить качество укладки ламината. Базовая стяжка допускает перепады высоты до 2-2,5 мм, в противном случае под ламинатом образуются пустоты, которые могут выпасть. Учтите, что под ламинатом обязательно должна быть уложена акустическая или гидроизоляционная пленка. А на стыках между панелями не должно быть выступов, гвоздей, клея. При высокой влажности помещения края досок могут взбухать, поэтому внимательно осмотрите стыки. Пройдитесь по полу: он не должен скрипеть. Если пол скрипит — это значит, что в технологии укладки основания были допущены неточности;
7. Еще один момент: в квартирах с теплым полом, где трубы проходят под стяжкой, должен быть уложен специальный вид ламината, устойчивый к высоким температурам. Такие ламинатные панели не укладываются встык к стене, поскольку необходимо оставить пространство для расширения материала при нагревании. В противном случае доски будут вздуваться;
8. Потолки должны быть плоскими, без видимых перепадов, с равными стыками со стенами. Ровность потолка желательно проверить строительным уровнем. Допускается изменение перепадов на 2-3 мм, при этом пузырь в уровне должен находится посередине;
9. Потолочные молдинги не должны иметь трещин, они окрашиваются вместе с потолком. Места, где ленты приклеиваются к потолку и полу, должны быть исправлены.

Квартиры с чистовой отделкой включают в себя установку входных и межкомнатных дверей. Входные двери — обязательно металлические. Следует тщательно проверить прочность их установки, работу механизмов.

Межкомнатные двери часто страдают некачественным натяжением петель. Они могут быть неровно установлены. Обращайте внимание на плотность прилегания дверных коробок к стенам, самих дверей к дверной коробке, запилы на стыках, наличие сколов.

Что касается кухонного оборудования. Газовые плиты должны быть правильно установлены и подключены, а сам газ исправно работать и поступать в конфорки и духовку. Электрическая плита должна быть в рабочем состоянии. Следует проверить, насколько выдерживает сеть высокое напряжение. Включайте и периодически выключайте прибор с высоким напряжением, проследите за поведением сети.

Установленную сантехнику проверьте на герметизацию и отсутствие стыков. Обратите внимание на отсутствие пространства между ванной и стеной. Принюхайтесь, нет ли нигде запаха канализации.

Как принять новостройку с предчистовой отделкой?

Рекомендуем проделать следующие шаги:

1. Проверьте стены: они должны подготовлены к отделке. Учтите, что гипсовые стены могут отклоняться от вертикали на 3 мм. Если стены отштукатурены, то штукатурка должна быть гладкая, без провисания и налетов. Шпаклевка тоже должна быть гладкой, без пятен и выпуклостей. Если на стенах обои под покраску, они должны быть идеально поклеены, а рисунок подходить от рулона к рулону;
2. Обратите внимание на плитку. Как правило, плитка на кухне или в ванной комнате укладывается равномерно, зазор составляет не более 1,5 мм. Ширина шва между плитками составляет 3-3,5 мм. Если постучать по ней, то звук должен быть глухим, едва слышимым;
3. Стяжка на полу должна быть ровной, без трещин и вмятин, и отделена от стен звукоизоляционным материалом. Стяжка в ванной комнате должна быть сделана из водонепроницаемых материалов;
4. Если на полу уложен ламинат, то допускается прогиб укладки на высоту не более 2,5 мм;
5. При проверке потолка, нужно также обратить внимание на его ровность. Если потолок готовился под покраску, он должен быть загрунтован. Если потолок окрашен, проверьте равномерность нанесения краски и отсутствие разводов;
6. Радиаторы системы отопления. Как правило, они устанавливаются на три и более крепежа, расстояние до пола составляет 6 см, до подоконника — 5 см, до стен — 2,5 см. При включении радиаторов все их секции должны быть теплыми. Если трубы отопления проложены под стяжкой, учитывайте их расположение и производителя;
7. Проверьте качество монтажа розеток и электрооборудования, наличие проводов для их подключения. Используйте любой небольшой электрический прибор, который вы можете взять с собой для осмотра квартиры;
8. Если осветительные приборы в квартире уже установлены, проверьте их работоспособность. При необходимости включите рубильник в электрощите. Если в квартире нет света, обязательно укажите об этом в акте;
9. В квартирах с предчистовой отделкой, как правило, уже выполнена разводка слаботочных систем. Провода для интернета, телефона, домофона должны быть проложены в распределительной коробке в квартире. Также на входе в помещение должны быть установлены датчики пожарной сигнализации, которые подключены к центральной консоли;
10. При проверке подачи воды обращайте внимание на тепло- и водонепроницаемость труб, производительность кранов и герметичность смесителей. Узел счетчика воды включает в себя фильтр, счетчик воды и впускной кран. Трубы и стыки элементов сантехники должны быть герметичными, на них не должно быть никакой воды;
11. Входные двери должны быть металлические, с исправным замком. Межкомнатные двери должны плотно прилегать к дверной коробке, а дверь открываться беззвучно, и в приоткрытом состоянии никуда не перемещаться. Поверхность дверей должна быть без царапин и вмятин.

Как принять новостройку, если квартира сдается без отделки?

В этом случае правомерно все описанное выше. Сделаем лишь несколько замечаний, относящихся к квартирам данного типа:

1. Допустимая разница в уровнях стен для монолитных домов составляет не более 15 мм, для кирпичных домов — не более 5 мм;
2. Потолок и стяжка на полу должны быть без вмятин и стыков;
3. При отсутствии радиаторов, для них должен присутствовать крепеж;
4. В квартире должны быть предусмотрены вентиляционные каналы. Проверить их работу можно приложив лист бумаги — он должен прилипать;
5. Проверьте входной щиток со счетчиком, работу вводного выключателя, выключателя заземления, автоматических выключателей, которые отвечают за бытовые розетки и электрическую плиту;
6. В санузлах должны быть установлены все необходимые трубы и запорная арматура. Тройники для установки стоков должны быть установлены на расстоянии не более 5-6 см над полом;
7. При проверке окон обращайте внимание на подоконники (если они установлены), насколько ровно окна плотно прилегают к раме. Вся оконная фурнитура: ручки, петли должны работать легко и не скрипеть.

В остальном опирайтесь на правила проверки квартир при предчистовой или чистовой отделке.

Заключение

При выявлении дефектов в новостройке, постарайтесь все-таки согласовать с застройщиком их устранение до подписания Акта. Если он будет настаивать на подписании Акта и перечисление недостатков в документе к устранению, то вы будете в более слабой позиции и сроки могут затянуться.

Если так случилось, что вы обнаружили дефекты уже после подписания Акта о передаче квартиры, вы имеете право подать жалобу застройщику через суд в течение 5 лет с даты подписания акта (если покупка квартиры была произведена в соответствии с федеральным законом-214).

Вот, собственно, и все рекомендации. Следуя им вы можете не больше не беспокоится по поводу приемки квартиры в новостройке.