Многие желают иметь комфортабельное жилье, где-нибудь за городом, наслаждаясь тишиной и природой. Одним из таких вариантов, являются небольшие поселки с малоэтажными домами, где сегодня можно приобрести таунхаус или дуплекс в ипотеку, на выгодных условиях.
Правда, есть некоторая загвоздка: в действующем законодательстве отсутствует понятие «таунхаус» и «дуплекс». Чем это чревато для покупателя? Какие подводные камни могут скрываться при получении займа? На каких условиях лучше оформить данную недвижимость?
Попробуем осветить эти вопросы в данной статье.
Юридические тонкости покупки блокированного жилья
Отсутствие формулировки «таунхаус» и «дуплекс» в российском законодательстве — это не повод отказываться от покупки. Для начала можно ознакомиться с документами и понять, каким образом застройщик оформил данную недвижимость, какими частями продает?
Три основных статуса, по которым оформляется сблокированная малоэтажная застройка:
По документам застройщики обычно оформляют таунхаусы и дуплексы как:
- квартира в многоквартирном доме;
- отдельный блок с землей, в частном жилом доме;
- доля в частном доме и на прилегающий к нему участок.
Важно: Основное, что должен проверить потенциальный покупатель – это статус земельного участка. Именно от этого в дальнейшем будет зависеть, вопрос об ипотеке, продажи или залога данного имущества.
Для этого необходимо внимательно изучить все правоустанавливающие документы на интересующее домовладение.
Какие документы нужно проверить при покупке таунхауса / дуплекса:
- Все документы застройщика: разрешение на строительство, договор на право пользования земельным участком, проектная документация и проч.;
- Соответствие целевого использования земли разрешительным документам (например: девелоперу выдали разрешение на постройку частного жилья, а он построил многоквартирное здание — это нарушение);
- Статус участка под домом (находится в собственности, взят в аренду, на каких условиях передается покупателю);
- Юридический статус жилого комплекса (даст четкое понимание, в каком банке можно будет оформить ипотеку, и по каким программам, не возникнет ли вопросов при регистрации сделки).
На какие виды таунхаусов и дуплексов легче всего получить ипотечный кредит?
Рассмотрим более предметно плюсы, минусы и другие особенности вышеописанных моментов.
1. Таунхаус, оформленный как Квартира в многоквартирном доме
Приобретение жилья в этом статусе является наиболее оптимальным решением, и вызовет меньше всего проблем при оформлении ипотеки.
Первый плюс этого статуса состоит в том, что у вашего банка не возникнет вопросов, касательно собственности на участок, и оформления на него залога.
Второй положительный момент: кредитовать покупку квартир готовы почти все банки. У вас будет выбор, чтобы подобрать оптимальный кредит, на самых выгодных условиях.
Обратите внимание: На то, как оформлено по документам наличие общего подъезда (входа) с соседями и придомовой территории. Некоторые банки оценивают эти факторы, как значимые, при рассмотрении решения о выдаче ипотеки.
2. Таунхаус или Дуплекс, оформленный как Отдельный блок с землей, в частном жилом доме
Приобретая недвижимость в таком статусе, покупатель становится де-юре владельцем собственного коттеджа вместе с землей.
Чтобы получить наилучшие условия по кредиту в этом случае, рекомендуется:
- выяснить, к какому типу землепользования относится участок (лучше всего, если это земли поселений);
- узнать, выполнено ли межевание участка (и каким образом он размежеван: с выделением границ под постройку, или как доля земли всего поселка).
Самым привлекательным объектом для банка, будет таунхаус (дуплекс), оформленный как отдельный блок с участком, находящимся на землях поселений и размежеванным как отдельная коттеджная территория.
3. Таунхаус (Дуплекс), оформленный как Доля в частном доме и на прилегающий к нему участок
Самый сложный статус для заемщика. Получить ипотечный кредит на такое жилье будет довольно проблематично, поскольку банки потребуют передачу в залог не только собственной доли, а всей земли, отведенной под дом. На что соседи вряд ли согласятся.
Правда, существуют альтернативные решения этого вопроса, которые будут рассмотрены ниже.
Обратите внимание: Существуют определенные ограничения на продажу долевой собственности. Так, если вы решите продать таунхаус в таком статусе, вы должны согласовать этот вопрос с другими дольщиками и предложить им выкупить вашу долю (по праву первоочередного выкупа). В противном случае, вы рискуете тем, что сделка купли-продажи не состоится или, даже если пройдет, она может быть оспорена в суде.
Как получить ипотечный кредит на покупку таунхауса (дуплекса)?
Если все документы в порядке, то проблем с получением ипотеки возникнуть не должно.
Самые лучшие условия по кредиту банки готовы предоставить заемщикам:
- готовым внести первоначальный взнос в крупном размере;
- с высоким постоянным ежемесячным доходом;
- имеющим зарплатную карту банка-кредитора;
- являющимся участниками программы «Молодая семья».
Имейте ввиду: Если в ходе банковской проверки будет выявлен недокомплект документов, либо они будут неправильно оформлены девелопером, вам выдадут отказ.
Какие требования предъявляют банки к малоэтажному блокированному жилью:
- объект недвижимости не должен находится в аренде, залоге, аресте, в общем в любой форме как обязательство перед третьими лицами;
- к дому должны быть проведены и подключены все коммуникации, и в нем можно проживать круглогодично;
- здание должно иметь надежный бетонный фундамент;
- допустимый материал для стен: кирпич, бетон, дерево;
- жилой блок или квартира должны иметь внутренний санузел;
- земельный участок (если есть) должен быть размежеван, иметь установленные границы;
- собственность на строение и участок должны быть оформлены, в соответствии со всеми нормами законодательства.
Кроме того, если земля находится в аренде, срок ее действия должен быть дольше, чем срок кредитного договора.
Как банки оценивают платежеспособность заемщика?
Как мы уже говорили выше, анализируются все доходы, их стабильность, есть ли у клиента зарплатный счет в этом банке. Дополнительно оцениваются:
- Сумма ежемесячного заработка заемщика. Она должна, как минимум, вдвое превышать сумму месячного платежа по кредиту;
- Демографические и социальные данные: человек должен быть в дееспособном возрасте — от 21 до 65 лет, иметь российское гражданство и постоянную регистрацию в регионе покупки;
- Стаж работы: как минимум 2 года постоянного стажа, и 0,5 года — на последнем месте.
Некоторые финансовые учреждения могут предъявлять дополнительные требования. В то же время, Райффайзенбанк, Сбербанк, Дельтакредит, Транскапитал готовы пойти на уступки по некоторым пунктам.
Для юридических лиц самым оптимальным решением будет оформить кредит в Россельхозбанке, где они будут обслуживаться наравне с физическими лицами, с более лояльным отношением.
Как подается заявка на кредит?
Для подачи заявки на рассмотрение ипотеки на таунхаус, можно воспользоваться онлайн-формами на сайтах вышеуказанных банков. Чаще всего порядок действий такой:
- Заемщику необходимо заполнить анкету на сайте, и предоставить сканы необходимых документов;
- Затем, все эти данные отправляются в службу скоринга, где проверяются в течение от 1 до 10 дней;
- После чего заемщику дается положительный (или отрицательный) ответ, на основании которого он может (но не обязан) оформить договор ипотечного займа. Срок принятия решения (в течение которого действует одобрение банка) — от 30 до 90 дней.
После одобрения заявки, необходимо провести оценку таунхауса и согласовать ее с финансовой организацией, на что потребуется от 7 до 14 дней. После этого, можно выходить на сделку (подписание кредитного договора).
Имейте ввиду, что срок зачисления денег от банка на счет застройщика обычно составляет: от 7 до 30 дней. На регистрацию договора купли-продажи в Росреестре отводится еще 10 дней.
На каких условиях можно оформить ипотечный кредит?
Размер первого взноса
Если заемщик уже имеет в собственности недвижимость, достаточную для залога, займ на покупку нового жилья можно получить даже без первоначального взноса.
В противном случае, предметом залога по кредиту выступает приобретаемый таунхаус, а минимальный взнос составит 10%-15% от его стоимости (у некоторых банков — может быть еще выше).
Размер процентной ставки
Процентная ставка по ипотечным договорам сегодня составляет от 9% до 14,5% годовых (в зависимости от вышеуказанных нюансов, связанных с оценкой банковских рисков, относительно объекта недвижимости и платежеспособности заемщика).
Сроки кредитования
Срок действия ипотечного договора, обычно составляет от 10 до 30 лет, и может быть выбран на усмотрение заемщика. Для меньших переплат по процентам, можно взять кредит и на более короткий срок (но стоит учитывать, что банк не будет оформлять договор на срок, при котором ежемесячный платеж станет выше 40-50% месячного дохода).
Страховки
Следует учитывать, что при покупке таунхауса в ипотеку, помимо оформления кредитного договора и договора залога, необходимо будет купить еще страховки. Обычно это 2 полиса:
- страхование залога;
- страхование жизни, здоровья заемщика.
От последнего страхового полиса можно отказаться, но будьте готовы к тому, что при этом, процентная ставка вырастет на 1-2%.
Досрочное погашение
Возможность погасить заем досрочно есть во всех банковских учреждениях. Это можно сделать начиная с 3 месяца пользования кредитом, без комиссий и штрафов.
Все эти данные — средние по рынку. Более точные параметры можно уточнить в офисах банка и вашего застройщика (для многих крупных девелоперов банки разрабатывают специальные ипотечные программы, предоставляют индивидуальные условия и льготы для покупателей таунхаусов).
Есть ли альтернатива ипотечному займу?
В случае, если вы очень заинтересованы в покупке недвижимости, но получили отказы во всех банках, можно воспользоваться альтернативными способами получить деньги на ее приобретение:
- оформить займ под залог автомобиля;
- оформить кредит под залог квартиры (или иной недвижимости);
- оформить кредит наличными (кредитные карты).
Совет: Есть еще рассрочки от застройщика. Что, по сути, беспроцентные кредиты для покупателей (здесь мы ее рассматривать не будем, так как уже писали об этом в предыдущей статье).
Заключение
Таунхаусы и Дуплексы — необычные форматы недвижимости. В связи с этим, необходимо тщательно проверять всю документацию застройщика. Важно изучить статус не только недвижимости, но и придомового участка, ознакомиться как оформляется в нем общедолевая собственность (подъезды, лестничные пролеты, шахты, коммуникации).
Если вы планируете подобрать таунхаус для покупки в ипотеку, следует выбирать комплексы, где жилье имеет статус квартир в многоквартирном доме или отдельного блока. Другие форматы для кредита совершенно не годятся.
Дальше все просто. Достаточно выбрать соответствующее банковское учреждение, с подходящей ставкой и сроком кредитования, где оформить займ и наконец-то стать владельцем собственного таунхауса.