Стоит ли покупать участок без коммуникаций: газа, канализации, света? на сайте Nedvio

В советское время и в 1990-х годах люди получали и покупали участки «как есть». Если земля была без коммуникаций, собственник сам занимался подключением света, подведением газа, копкой колодца или скважины, обустройством септика и т. п.

Постепенно, ажиотажный спрос на подобную дешевую землю сошел на нет. И последние 15 лет Московская область активно застраивалась современными дачными и коттеджными поселками, в которых участки уже продавались с подведенными коммуникациями, и часто — с обязательным подрядом (т. е. «в нагрузку» к земле владелец еще был обязан построить дом, по проекту и силами застройщика).

Последние два экономических кризиса (включая нынешний) снова изменили «картину» загородного рынка. Снижение покупательской способности населения привело к тому, что участки с подрядом уже больше никому не нужны, более того — люди стали экономить даже на коммуникациях. Во главу угла стала цена — чем дешевле сотка, тем лучше.

И если логика покупателей насчет подряда понятна (зачем переплачивать за чужой проект и посторонних строителей, если все можно сделать своими силами), то насчет коммуникаций — не совсем. Попробуем разобраться «стоит ли овчинка выделки»? И с какими проблемами придется столкнуться собственнику такого участка?

В чем плюсы участков без подряда (УБП)?

Покупка такой земли дает владельцу ряд преимуществ:

1. Возможность самостоятельно выбирать подрядчика для строительства дома. Покупатель не привязан к определенному застройщику (девелоперу), с их расценками и сроками строительства;
2. Возможность построить дом по собственному проекту, с учетом всех индивидуальных пожеланий землевладельца.
3. Возможность строить дом по своему графику. Если финансовые обстоятельства вынудят владельца «заморозить» стройку — это можно сделать без проблем. Как и потом ее возобновить.

В чем особенности участков без коммуникаций? Возможные проблемы

С землей без коммуникаций нюансов куда больше. И мечта о собственном загородном доме может «разбиться о скалу» непреодолимых проблем, решить которые бывает попросту невозможно.

Сегодня довольно часто можно встретить объявления о продаже земельных участков по бросовым ценам. Чаще всего это предложения на вторичном рынке, где собственник продает землю без подряда и без подведенных коммуникаций, по цене ниже рынка. Такие предложения обычно обходят стороной (и правильно делают).

Но есть предложения и от застройщиков поселков. Неопытные покупатели, «клюнув» на низкую стоимость в такой сделке, сильно рискуют своими деньгами.

Рассмотрим основные минусы участков с отсутствующими инженерными коммуникациями.

Коммуникации «скоро будут», «появятся в ближайшей перспективе»

В период кризиса, спрос на загородную недвижимость традиционно снижается, и девелоперы перестают делать инвестиции в строительство новых коттеджных поселков.

Чтобы вернуть деньги, ранее вложенные в покупку земли, застройщики продают ее по демпинговым ценам. Дабы поскорее продать большие и неликвидные участки, девелоперы делят их на меньшие площади, документально оформляя раздел, и затем выставляют их на продажу.

Земля в новом поселке, низкая цена за сотку — все это выглядит, конечно, весьма привлекательно для покупателей. Однако, как известно, «скупой платит дважды», и у таких участков есть масса подводных камней.

Крупные застройщики всегда дорожат своей репутацией и рассказывают честно о нюансах таких предложений, о сроках строительства, ввода в эксплуатацию, возможности (или невозможности) подведения тех или иных сетей.

Но есть недобросовестные девелоперы, которые в угоду своей прибыли, предпочитают рассказывать своим потенциальным покупателям «сказки» о том, как в перспективе на этих неблагоустроенных, голых полях вырастет «город-сад». Что вскоре сюда будут подведены все отсутствующие необходимые коммуникации – электричество, газ, вода и т. д. На обещания продавцы, как правило, не скупятся, лишь бы поскорее продать «товар», ставший для них обузой.

С чем придется столкнуться?

Выбирая участок с отсутствующими коммуникациями, стоит иметь ввиду, что даже наличие проходящей рядом газовой магистральной трубы или линии электропередач вовсе не означает, что к ним можно просто так присоединиться.

Для этого потребуется собрать массу бумаг, «обивать» пороги инстанций, заплатить десятки и сотни тысяч рублей, чтобы получить необходимые разрешения и техусловия от ресурсоснабжающих организаций, ответственных за эксплуатацию этих коммунальных сетей.

Но и это возможно далеко не всегда. Так, например, если у местной электроподстанции в этом районе уже нет свободных мощностей — землевладельцу выдадут отказ. И участок останется без электричества. А без электричества на нем невозможно не просто жить, но даже начать строительство дома.

Единственный выход в этой ситуации для новых владельцев «голой» земли – за свой счет установить новый электротрансформатор, который обойдется в сотни тысяч рублей. Но и это еще не все — для него еще нужно будет найти место, согласовать этот вопрос с поселковой администрацией и соседями.

Немалых средств потребуется вложить и в приобретение прочих коммунальных удобств: врезку в магистральный водопровод, подключение к газовой трубе и т. д. Будьте готовы к тому, что на это придется выложить сотни тысяч (а в Подмосковье — свыше миллиона) рублей.

Коммуникации «уже в цене», «Заплатите сейчас, получите потом»

Некоторые недобросовестные застройщики поселков используют другой прием, чтобы побыстрее продать участки: они уверяют клиентов, что прокладка коммуникаций уже заложена в стоимость земли. Но по факту, о необходимости внесения отдельных, дополнительных платежей, покупатели узнают лишь после того, как отдали свои деньги.

Судиться с бывшим землевладельцем по этому поводу — дело хлопотное, и, чаще всего, бесполезное. Лучше всего, перед подписанием договора купли-продажи, попросить продавца участка предъявить всю документацию касательно подведения всех рекламируемых коммуникаций. Если застройщик таких документов не имеет, или показывает только технический план (который не является обязательным к исполнению документом) — от такой покупки следует воздержаться.

Вообще, в любом случае, слишком дешевая цена за сотку земли — это повод насторожиться. Ведь если застройщик продает участок по бросовой стоимости — он его считает неперспективным. А если неперспективная, неликвидная земля продается «как есть», то зачем заниматься прокладкой подъездных дорог, установкой электрических опор, благоустройством территории и прочими «ненужными мелочами»? Достаточно дать больше рекламы, поставить дешевые цены за сотку, а покупатели итак найдутся.

Что делать в таком случае покупателю? Как себя застраховать?

Во-первых, нужно научится задавать правильные вопросы. Внимательно ознакомиться со всей проектной и технической документацией застройщика. Желательно пригласить эксперта-юриста.

Во-вторых, в текст договора купли-продажи следует обязательно включить условия об обязательном подведении всех необходимых инженерных и коммунальных сетей, и обозначить конкретные сроки. В этом случае, у покупателя будет возможность требовать по закону не только исполнение данного пункта, но и взимать с застройщика неустойку за затягивание работ.

В третьих, лучше не делать полную оплату участка, до того пока к нему не будут подведены все обещанные коммуникации. В противном случае, у застройщика попросту исчезнет стимул закончить начатую работу как можно раньше.

В чем риски покупки участков в поселках эконом-класса?

Самый высокий риск представляют земли в дачных и коттеджных поселках, так называемого, «эконом-класса». Обычно под этим понятием подразумеваются участки в чистом поле, иногда имеющие только дороги, без каких-либо признаков подводки инженерных коммуникаций и другой инфраструктуры.

Довольно часто, по документам, такая земля имеет сельскохозяйственное назначение и не относится к категории ИЖС (под индивидуальное жилое строительство). Строить дом на таких участках можно, но с множеством ограничений (мы уже неоднократно писали об этом). Еще с большим количеством ограничений и проблем новым владельцам предстоит столкнуться при обустройстве коммуникаций.

Иными словами, если участок без коммуникаций куплен на землях сельхозназначения — проще поставить на нем крест. Да, конечно, можно попробовать сменить назначение. Однако перевод земли из одной категории в другую — дело с непредсказуемым результатом. Вполне вероятно, что невозможность переоформления участка из сельхозназначения в ИЖС и стало причиной его продажи по демпинговой стоимости.

Что делать в этом случае владельцу? Единственно возможное решение — попробовать объединиться с соседями в формате садового кооператива, и взаимно решать все вопросы, касающихся подведения инженерных сетей, с соответствующими инстанциями и местной администрацией.

На практике, правда, такое случается крайне редко, и тем немногим гражданам, что решились приобрести «голую землю в чистом поле», приходится решать все проблемы самостоятельно.

Вывод

Приобретая пустой участок с отсутствующими коммуникациями или участок, все сети к которому продавец обещает подвести в будущем, обратите внимание на следующие моменты:

1. Есть ли вообще рядом с земельным участком магистральные сети, линии электропередач? Как далеко они удалены?
2. При оформлении договора купли-продажи, обязательно включите пункты о проведении работ по подведению коммунальных сетей;
3. Дабы эти работы не превратились в долгострой, оплату производите только по факту, за каждый выполненный этап работ. В договоре укажите конкретную дату полного окончания работ;
4. Приобретая земельный участок по бросовой, явно заниженной цене, заранее будьте готовы к какому-либо подвоху. Внимательно проверяйте все документы – от правоустанавливающих до кадастровых, в первую очередь: категории и назначения земель.

Если вы все таки хотите купить участок без коммуникаций, точно взвесили все «за» и «против», и располагаете достаточным количеством денег на обустройство участка — это может стать для вас выгодным приобретением.

В конце концов, на такой земле можно обустроить полностью автономный дом: со своим газгольдером (автономным газоснабжением), колодцем или скважиной (автономным водоснабжением), септиком (автономной канализацией), и даже автономным электроснабжением, путем установки собственного генератора. Вопрос только в том, сколько придется вложить, и во сколько обойдется ежемесячно подобная полная автономия?